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Se acabó la euforia en el mercado inmobiliario argentino

Se acabó la euforia en el mercado inmobiliario argentino

Se acabó la euforia en el mercado inmobiliario argentino Si tiene unos ahorros y está buscando adquirir un inmueble en Argentina, no se apresure y busque alguna compra de oportunidad. La depresión en el mercado inmobiliario argentino está cansando a los vendedores por lo que no será demasiado difícil lograr una buena quita en el valor de la propiedad.

El mercado inmobiliario lejos está de los buenos años que supo disfrutar luego de la crisis del 2001. Los problemas de la demanda de viviendas son cada vez mayores y anticipan que este panorama oscuro para el sector se mantendrá.

Dos de las principales regiones inmobiliarias de Argentina son la Capital Federal y la Provincia de Buenos Aires. En dichas regiones, las noticias no resultaban para nada alentadoras hasta el mes de julio. En Capital Federal, la cantidad de escrituras había caído un 38,7% en términos interanuales, en el mes de julio, mientras que en los primeros siete meses del año, la baja en el número de escrituras asciende al 38,1% en comparación con igual período de 2008, y el monto involucrado en ellas, un 26,8%, según daba a conocer Colegio de Escribanos de la ciudad, cuyos profesionales se encuentran por estos momentos con más tiempo de ocio.

En la provincia de Buenos Aires, la caída en el volumen total de las transacciones inmobiliarias ascendió al 37% en los primeros siete meses del año, mostrando una situación de real preocupación tanto para el sector inmobiliario en sí como para aquellos sectores dependientes como son el sector de la construcción y el de elementos para la construcción.

A mediados de año, antes de las elecciones lógicamente, la presidente Cristina Fernández de Kirchner había anunciado un programa de créditos hipotecarios que serían generados con fondos de la Anses y otorgados por el Banco Hipotecario. El objetivo apuntaba principalmente a la obtención de votos más que a un verdadero impulso de la demanda inmobiliaria. El pasado domingo, La Nación dio a conocer que entre créditos aprobados o en proceso de aprobación hay hasta el momento un total de 5.094, una cifra que deja un gusto a poco.

Si el Banco Hipotecario que ha recibido dinero de los aportantes al sistema de jubilación para financiar hipotecas, no está generando un gran desarrollo en el mercado de las mismas, imagínense lo que debe estar ocurriendo a nivel del sistema financiero. La Nación se refería de este modo a la situación del crédito hipotecario en el sistema financiero argentino: “Hace ya meses que la colocación de nuevos créditos es inferior en monto a las cancelaciones y, cada mes, el stock de hipotecas otorgado por el sistema cae $ 30 millones”. Y se podrá decir que el problema pasa por la falta de demanda de créditos ya que basta recordar la invasión de solicitantes que llenaron las sucursales del Hipotecario cuando la presidenta anunció el plan crediticio.

La demanda del sector inmobiliario en Argentina se encuentra deprimida tanto por la falta de capacidad adquisitiva de las familias (que no poseen ahorros suficientes y acceso al crédito hipotecario), como por el desincentivo que sufren los inversores.

Según afirma Matías Bonelli en El Cronista, los desarrolladores inmobiliarios ya no tienen a la Argentina entre los países preferidos para sus inversiones. Uruguay, Brasil, Chile y México aparecen antes entre las preferencias de los inversores en Latinoamérica, según un trabajo realizado por la consultora Analía Álvarez para Cámara de Empresarios de Desarrolladores Urbanos.

“Claro, la crisis internacional que ha impactado en la Argentina justifica que los desarrolladores inmobiliarios no se fijen en el país para invertir”, puede resultar un buen argumento para explicar la situación. Lo grave del caso es que no es ésta la situación de Argentina. Según Analía Álvarez un 58,8% de los desarrolladores que no invertirían en la Argentina, exponen como argumento su falta de seguridad jurídica.

En medio de este panorama preocupante, el mercado inmobiliario ha disfrutado de un veranito. El mes de agosto y también los primeros días de setiembre el mercado se mostró un poco más movido según afirma el broker inmobiliario Armando Pepe: “Por suerte en agosto se recuperó, arrancó y terminó muy bien el mes, con muchas visitas en las guardias, con operaciones y septiembre viene muy bien también”.

No creo que haya demasiados motivos para ilusionarse con este repunte en el sector. La explicación de la recuperación en el mercado inmobiliario gira en torno a la Ley de Blanqueo de Capitales que finalizó en el mes de agosto y que ha generado algunos beneficios para el sector ya que contemplaba beneficios para los fondos ingresados que se destinasen al sector inmobiliario, lo cual ha explicado el repunte en la actividad observada durante la última quincena del mes.

Este repunte en el sector inmobiliario no ha sido homogéneo entre las diferentes áreas sino que estuvo más concentrado en las principales zonas inmobiliarias del país en donde residen aquellos ciudadanos que decidieron repatriar al menos una parte de sus ahorros en el exterior aprovechando los beneficios impositivos del blanqueo de dichos capitales.

¿Tiene fundamentos sólidos la recuperación observada en las últimas semanas en la demanda del sector para reimpulsar la actividad? Desde mi punto de vista, no existen argumentos válidos para la ilusión. La demanda inmobiliaria seguirá débil ante la falta de elementos que le den sustento: falta de crédito hipotecario, ahorros insuficientes, incertidumbre en el contexto económico y salarios reales estancados o hacia la baja. Demasiados argumentos negativos que se mezclan con la indiferencia de los desarrolladores.

Horacio Pozzo

La época de pagar propiedades a valor Miami en la Argentina, parece haberse acabado. Hoy la demanda está en retirada y el sector inmobiliario al acecho, desesperado por dilucidar si esta situación es apenas una corrección, o el inicio de una tendencia a la baja que deprimirá aun más los precios y los negocios. Compradores de propiedades… ¡A esperar mejores precios!

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Terminó el boom inmobiliario argentino, ¿por qué no bajan los precios?

Terminó el boom inmobiliario argentino, ¿por qué no bajan los precios?

Terminó el boom inmobiliario argentino, ¿por qué no bajan los precios?
4 Mayo 2009
En enero de 2006 decidí buscar una vivienda para adquirir. No contaba con mucho dinero ahorrado, y ni siquiera tenía aún la aprobación de un crédito bancario para tal aventura. Créanme que la búsqueda se transformó realmente en una aventura, ya que mientras me encontraba en proceso de búsqueda (una búsqueda que duró más de seis meses viendo más de cien casas), los precios de las mismas aumentaban sin pausa.

Por suerte, en julio de ese año pude dar con la casa adecuada y luego de poco más de tres meses, en el mes de noviembre había finalizado con la aprobación del crédito bancario y cerrado la compra. Estaba convencido de que los precios de las viviendas seguirían con su fuerte tendencia ascendente no solamente por el contexto inflacionario que vivía Argentina, sino por la fuerte demanda que observaba el sector, y no me equivoqué. Hoy la vivienda que adquirí se encuentra en un valor de casi 2,5 veces el que pagué.

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Luego de la crisis que decretara el final del modelo de convertibilidad en Argentina, el sector inmobiliario argentino experimentó un boom que claramente finalizó hace algunos meses atrás. Este sector fue uno de los primeros que se recuperó luego de la crisis del 2002 y su lógica, entre otros motivos, estuvo determinada por las consecuencias de lo que se conoció como el “corralón financiero” que limitaba los retiros de depósitos del sistema financiero local. Hoy en el mercado inmobiliario argentino, la realidad parece ser totalmente diferente, en parte por los efectos de la crisis externa (si bien en Argentina el tema de la crisis subprime no estuvo presente, sí los efectos sobre la economía real del deterioro global se están haciendo sentir), pero también, por la incertidumbre interna que vive la economía y que está provocando que los argentinos prefieran refugiarse en el dólar antes que los ladrillos.

Según “Diario Hoy” dos de las causas principales que han provocado el derrumbe inmobiliario es el temor que provoca la crisis económica, y los discursos políticos apocalípticos -como el de Néstor Kirchner, ex presidente argentino que sigue operando políticamente. El gobierno ha hecho su parte en agregarle incertidumbre al contexto económico, al afirmar que si sale derrotado en las elecciones legislativas, lo que viene para el país no es otra cosa que el caos.

Los números del mercado inmobiliario en la mayor parte de los principales centros urbanos del país hablan por sí solos. Según un informe del Colegio de Escribanos bonaerense, durante el primer trimestre del presente año el movimiento de compra-venta de inmuebles en la provincia de Buenos Aires cayó un 49%.

En la Capital Federal, las ventas de inmuebles se desplomaron un 53,5% (aunque según afirman los especialistas del sector, en marzo se comenzó a observar una cierta recuperación), alcanzando su menor nivel desde el mes de febrero de 2002. En la ciudad de Mar del Plata, la caída en las ventas fue del 41,7% al final del primer trimestre del año.

Lo que puede resultar extraño en la situación del mercado inmobiliario, es que mientras la demanda se retrae, los precios no muestran un comportamiento hacia la baja. Esta situación tiene una explicación y se vincula al contexto: con la gran incertidumbre que se vive en la economía local, vender un inmueble sin tener un destino claro para el dinero derivado de dicha operación, aparece como una apuesta altamente riesgosa que sólo están dispuestos a aceptar aquellos que se encuentran en una situación de necesidad.

Un claro reflejo de lo que ocurre en el sector inmobiliario lo ofrece el sector de la construcción que, según los datos del Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec), en el mes de marzo volvieron a contraerse un 2,4% en su indicador desestacionalizado, manteniendo las expectativas hacia la baja para los próximos meses. Lamentablemente, siempre que uno hace referencia al Indec, en el último tiempo debe hablar de dudas en la calidad de la información. Y este no es el caso ya que desde el sector privado se sostiene que la contracción del sector es mayor y alcanza al 17,8% en términos interanuales (según el índice Construya, elaborado por 12 compañías líderes del sector).

Los empresarios inmobiliarios, aún están esperando ver al menos un solo dólar proveniente del plan de blanqueo de capitales lanzado por el gobierno argentino. Ello lo afirma el propio titular de la Cámara Argentina Inmobiliaria, Néstor Walenten quien aseguró que desde que entró en vigencia la normativa de blanqueo de capitales, las operaciones realizadas con fondos provenientes desde el extranjero fueron “casi nulas”.

Realmente suena hasta risueño pensar que un plan así pudiera lograr algún tipo de resultados ya que: ¿A quién se le ocurriría traer los capitales a la argentina en este contexto tan volátil e incierto provocado principalmente por la ceguera en la conducción de la política económica? La realidad muestra que los dólares siguen saliendo del país sin intenciones de regresar (al menos por un largo período).

Los problemas en el mercado inmobiliario local responden a varios factores, uno de los cuales es la falta de financiamiento. La falta de crédito hipotecario ha sido un problema constante en el mercado inmobiliario y se agravó en este momento de crisis. Creo que soy uno de los pocos afortunados en haber accedido al financiamiento bancario. Los bancos no desean otorgar préstamos hipotecarios, pero tampoco pretenden demandarlos las familias. La falta de crédito hipotecario será un problema que se notará con mayor nitidez cuando surjan signos de recuperación en el sector.

La debilidad de la demanda del sector, se profundiza por la decisión de aquellos que cuentan con unos ahorros de mirar hacia el dólar. Es que la altísima probabilidad de que la moneda norteamericana continúe con su tendencia alcista hace que muchos ahorristas se vuelquen hacia dicha moneda ya que en episodios anteriores fue un muy buen refugio para los ahorros de los argentinos.

El mercado inmobiliario en Argentina está atravesando un período de depresión, el cual se mantendrá sin dudas al menos hasta que transcurran las elecciones legislativas y se vaya despejando el contexto local (ello a pesar de que se mencionen signos de recuperación en el último mes). Pero ello no asegurará que se podrá divisar una recuperación a posteriori, sino que habrá que aguardar también a cómo evolucione la crisis de la economía global.

¿Puede hacer algo el gobierno para ayudar a recuperar al sector? Claramente sí, y eso que puede hacer es buscar brindar estabilidad y predecibilidad al contexto económico local. Existe aún una importante demanda potencial en el sector que está a la espera de saber qué puede llegar a ocurrir con la economía argentina y principalmente con sus propias finanzas.


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