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Terminó el boom inmobiliario argentino, ¿por qué no bajan los precios?

Terminó el boom inmobiliario argentino, ¿por qué no bajan los precios?

Terminó el boom inmobiliario argentino, ¿por qué no bajan los precios?
4 Mayo 2009
En enero de 2006 decidí buscar una vivienda para adquirir. No contaba con mucho dinero ahorrado, y ni siquiera tenía aún la aprobación de un crédito bancario para tal aventura. Créanme que la búsqueda se transformó realmente en una aventura, ya que mientras me encontraba en proceso de búsqueda (una búsqueda que duró más de seis meses viendo más de cien casas), los precios de las mismas aumentaban sin pausa.

Por suerte, en julio de ese año pude dar con la casa adecuada y luego de poco más de tres meses, en el mes de noviembre había finalizado con la aprobación del crédito bancario y cerrado la compra. Estaba convencido de que los precios de las viviendas seguirían con su fuerte tendencia ascendente no solamente por el contexto inflacionario que vivía Argentina, sino por la fuerte demanda que observaba el sector, y no me equivoqué. Hoy la vivienda que adquirí se encuentra en un valor de casi 2,5 veces el que pagué.

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Luego de la crisis que decretara el final del modelo de convertibilidad en Argentina, el sector inmobiliario argentino experimentó un boom que claramente finalizó hace algunos meses atrás. Este sector fue uno de los primeros que se recuperó luego de la crisis del 2002 y su lógica, entre otros motivos, estuvo determinada por las consecuencias de lo que se conoció como el “corralón financiero” que limitaba los retiros de depósitos del sistema financiero local. Hoy en el mercado inmobiliario argentino, la realidad parece ser totalmente diferente, en parte por los efectos de la crisis externa (si bien en Argentina el tema de la crisis subprime no estuvo presente, sí los efectos sobre la economía real del deterioro global se están haciendo sentir), pero también, por la incertidumbre interna que vive la economía y que está provocando que los argentinos prefieran refugiarse en el dólar antes que los ladrillos.

Según “Diario Hoy” dos de las causas principales que han provocado el derrumbe inmobiliario es el temor que provoca la crisis económica, y los discursos políticos apocalípticos -como el de Néstor Kirchner, ex presidente argentino que sigue operando políticamente. El gobierno ha hecho su parte en agregarle incertidumbre al contexto económico, al afirmar que si sale derrotado en las elecciones legislativas, lo que viene para el país no es otra cosa que el caos.

Los números del mercado inmobiliario en la mayor parte de los principales centros urbanos del país hablan por sí solos. Según un informe del Colegio de Escribanos bonaerense, durante el primer trimestre del presente año el movimiento de compra-venta de inmuebles en la provincia de Buenos Aires cayó un 49%.

En la Capital Federal, las ventas de inmuebles se desplomaron un 53,5% (aunque según afirman los especialistas del sector, en marzo se comenzó a observar una cierta recuperación), alcanzando su menor nivel desde el mes de febrero de 2002. En la ciudad de Mar del Plata, la caída en las ventas fue del 41,7% al final del primer trimestre del año.

Lo que puede resultar extraño en la situación del mercado inmobiliario, es que mientras la demanda se retrae, los precios no muestran un comportamiento hacia la baja. Esta situación tiene una explicación y se vincula al contexto: con la gran incertidumbre que se vive en la economía local, vender un inmueble sin tener un destino claro para el dinero derivado de dicha operación, aparece como una apuesta altamente riesgosa que sólo están dispuestos a aceptar aquellos que se encuentran en una situación de necesidad.

Un claro reflejo de lo que ocurre en el sector inmobiliario lo ofrece el sector de la construcción que, según los datos del Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec), en el mes de marzo volvieron a contraerse un 2,4% en su indicador desestacionalizado, manteniendo las expectativas hacia la baja para los próximos meses. Lamentablemente, siempre que uno hace referencia al Indec, en el último tiempo debe hablar de dudas en la calidad de la información. Y este no es el caso ya que desde el sector privado se sostiene que la contracción del sector es mayor y alcanza al 17,8% en términos interanuales (según el índice Construya, elaborado por 12 compañías líderes del sector).

Los empresarios inmobiliarios, aún están esperando ver al menos un solo dólar proveniente del plan de blanqueo de capitales lanzado por el gobierno argentino. Ello lo afirma el propio titular de la Cámara Argentina Inmobiliaria, Néstor Walenten quien aseguró que desde que entró en vigencia la normativa de blanqueo de capitales, las operaciones realizadas con fondos provenientes desde el extranjero fueron “casi nulas”.

Realmente suena hasta risueño pensar que un plan así pudiera lograr algún tipo de resultados ya que: ¿A quién se le ocurriría traer los capitales a la argentina en este contexto tan volátil e incierto provocado principalmente por la ceguera en la conducción de la política económica? La realidad muestra que los dólares siguen saliendo del país sin intenciones de regresar (al menos por un largo período).

Los problemas en el mercado inmobiliario local responden a varios factores, uno de los cuales es la falta de financiamiento. La falta de crédito hipotecario ha sido un problema constante en el mercado inmobiliario y se agravó en este momento de crisis. Creo que soy uno de los pocos afortunados en haber accedido al financiamiento bancario. Los bancos no desean otorgar préstamos hipotecarios, pero tampoco pretenden demandarlos las familias. La falta de crédito hipotecario será un problema que se notará con mayor nitidez cuando surjan signos de recuperación en el sector.

La debilidad de la demanda del sector, se profundiza por la decisión de aquellos que cuentan con unos ahorros de mirar hacia el dólar. Es que la altísima probabilidad de que la moneda norteamericana continúe con su tendencia alcista hace que muchos ahorristas se vuelquen hacia dicha moneda ya que en episodios anteriores fue un muy buen refugio para los ahorros de los argentinos.

El mercado inmobiliario en Argentina está atravesando un período de depresión, el cual se mantendrá sin dudas al menos hasta que transcurran las elecciones legislativas y se vaya despejando el contexto local (ello a pesar de que se mencionen signos de recuperación en el último mes). Pero ello no asegurará que se podrá divisar una recuperación a posteriori, sino que habrá que aguardar también a cómo evolucione la crisis de la economía global.

¿Puede hacer algo el gobierno para ayudar a recuperar al sector? Claramente sí, y eso que puede hacer es buscar brindar estabilidad y predecibilidad al contexto económico local. Existe aún una importante demanda potencial en el sector que está a la espera de saber qué puede llegar a ocurrir con la economía argentina y principalmente con sus propias finanzas.

¿Cómo podrá Chile cambiar el humor de los inversores?

¿Cómo podrá Chile cambiar el humor de los inversores?

Buenos Aires, Argentina

27 de enero de 2009

La dinámica inflacionaria en Chile se está debilitando lo cual aumenta las expectativas de que el Banco Central de Chile pueda alcanzar nuevamente su meta de inflación para finales de 2009 y lo libera para poder continuar con su ciclo de recortes de la tasa de interés de referencia con el objeto de mejorar las condiciones del mercado monetario para apoyar a la economía.

Tanto el presidente del Banco Central de Chile, José De Gregorio como el ministro de Hacienda chileno, Andrés Velazco, confían en que se logrará ubicar la tasa de inflación dentro del rango del 2% al 4%. Incluso, el Banco Central de Chile espera que la tasa de inflación minorista se ubique en el 3,1%.

Con la inflación encarrilándose nuevamente, el gobierno de Bachelet tiene por delante el desafío de mantener un buen ritmo de crecimiento económico para evitar que la posible desaceleración en la actividad tenga un impacto social negativo de significación.

Por lo pronto, la situación por la que atraviesa la economía mantiene atemorizados a los ciudadanos, lo cual se refleja claramente en el comportamiento de consumo que están observando.

Pero volviendo a los objetivos planteados por el gobierno de Bachelet, conjuntamente con el desafío de recomponer el ritmo de crecimiento económico, el gobierno chileno deberá restaurar la confianza de los inversores y hacer todo lo posible para que los mismos puedan concretar sus proyectos de inversión (en caso de que deseen hacerlo), incluyendo el buscar asegurar el acceso al financiamiento para los mismos.

Es que la crisis ha provocado la suspensión o aplazamiento de proyectos de inversión en Chile por un monto de US$ 17.200 millones, según dio a conocer la Corporación de Bienes de Capital (CBC).

Entre los meses de octubre y diciembre de 2008, según la CBC, de los 500 proyectos en trámite de realizarse en Chile en un plazo de cuatro años que se contabilizaban, un 25% de ellos -125 proyectos- fueron suspendidos de forma definitiva o aplazados a la espera de mejores condiciones de mercado. El rubro más afectado por la suspensión de inversiones ha sido el sector de la construcción (también afectado por las altas tasas de interés).

Ante la consulta acerca de los factores que han determinado la no realización de dichas inversiones, la caída en la demanda aparece como uno de los factores principales que han provocado la suspensión de los proyectos de inversión. Uno de los componentes de la misma, el consumo privado, está sintiendo con fuerza el impacto de la crisis. Prueba de ello, las ventas del comercio minorista en el área metropolitana de la capital chilena cayeron un 9,0% en el mes de diciembre del 2008 frente a igual mes del año previo, el peor desempeño en 10 años, dijo el lunes la Cámara Nacional de Comercio (CNC).

Uno de los sectores que ha demostrado una gran solidez en medio de la crisis ha sido el sector bancario chileno que producto de una estricta regulación se mantuvo al margen de la toma de riesgo excesivo a través de activos tóxicos.

En opinión del presidente del Banco Central de Chile, José De Gregorio: “El sector financiero en Chile es muy sólido y, sin duda, ha estado muy bien preparado para absorber la crisis financiera”.

Pero esa fortaleza que ha demostrado en su momento no se traduce en una gran capacidad de generación de crédito por parte de las entidades bancarias que han incrementado los requisitos y el costo financiero para otorgar créditos, lo cual no hace más que profundizar la desaceleración de la economía.

En relación a esto, el ministro de Hacienda, Andrés Velasco decía: “Es clave que el sector financiero haga su parte para atenuar estos efectos; que el sector financiero juegue un papel atenuante y no multiplicador de estos golpes externos”.

Los objetivos para este 2009 del gobierno chileno están cada vez más claros: evitar una brusca desaceleración en el crecimiento económico, incentivar la concreción de proyectos de inversión y estimular al sistema financiero para que genere el crédito necesario para sostener a la demanda interna (consumo más inversión).

Chile tiene muy buenas condiciones macroeconómicas para que los inversores desarrollen sus proyectos, y este es un punto a favor muy importante con el que cuenta.

Si bien esta crisis está golpeando a la mayoría de los sectores productivos en el país, uno de los sectores que parece no estar sufriendo tanto el impacto de la crisis es el sector turístico. Es que durante lo que va del mes de enero del presente año han ingresado a Chile 312.000 extranjeros para vacacionar en el país. La cantidad de turistas extranjeros que han ingresado durante el presente mes es, según cifras de la Policía chilena, un 8% mayor en relación al mismo mes de 2008 y para el final del período estival se estima que habrán disfrutado sus vacaciones en Chile más de 750.000 turistas extranjeros.

Si bien es cierto que la realización del rally Dakar ha tenido su impacto positivo sobre el turismo en Chile, el sector está demostrando un gran potencial de desarrollo que espera por ser aprovechado.


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