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¿QUIÉN PAGA LAS EXPENSAS?

Enero 26, 2012 | Por jcgimenez | # Enlace permanente | Tweet

En el régimen de propiedad horizontal el cobro regular de las expensas comunes es fundamental para el mantenimiento del inmueble común, de tal forma se impide al propietario el abandono, no pudiendo librarse del pago por renuncia del uso o goce de bienes o servicios comunes o abandono de su unidad.- En consecuencia cada propietario debe contribuir a los gastos y expensas comunes conforme la forma y proporción que le corresponda según el reglamento de copropiedad y administración.-

Por lo dicho es el propietario de cada unidad funcional el responsable y sobre el que recae la obligación de pagar las expensas, independientemente que por contrato de locación convenga con el locatario que éste tome a su cargo el pago de las expensas mientras dure la locación, en caso de mora en el pago de expensas comunes el administrador deberá intimar el pago al propietario de la unidad funcional y no al inquilino que circunstancialmente ocupe el inmueble, para  ello dispone de la acción ejecutiva que determina el art.524 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, no pudiendo oponer al consorcio la relación locativa dentro de la cual el propietario posee a su vez las vías legales para el cobro al locatario.-

Asimismo alcanza esta obligación de pago de expensas al adquirente en subasta del inmueble quien debe afrontar las deudas por expensas devengadas antes de la toma de posesión cuando el monto del remate no alcanza para solventarlas, pues por resultar sucesor a título particular del anterior propietario, se encuentra obligado por las deudas informadas en el expediente y las que se devenguen con posterioridad, sin perjuicio del derecho de repetición contra el anterior deudor (Conf. CNCom.Sala A 9-10-2008 Krause s/quiebra L.L. Rep. 2009 pag.915).-

Otra cuestión es si el copropietario puede eximirse del pago de expensas cuando el consorcio omite efectuar arreglos a su cargo, y a contrario sensu, ¿puede el consorcio ampararse en el incumplimiento del pago de expensas para no hacer las reparaciones necesarias?, en diversos fallos se ha considerado que solo puede atenderse a un lapso prolongado sin efectuar reparaciones necesarias o urgentes para proceder a la compensación por parte del propietario, pero no existe una correlación entre la mora del propietario y la obligación del consorcio en realizar reparaciones en partes comunes.-

Asimismo el principio general es que no puede omitirse el pago de expensas aduciendo que no se realizaron reparaciones por el consorcio, dado el privilegio que ampara a la ejecución de expensas mediante la vía ejecutiva y sin embargo más allá de circunstancias especiales no es aplicable la excepción de incumplimiento contractual en el caso de concurrencia de deuda por expensas con un reclamo por daños ocacionados por partes comunes del edificio.-