¿QUÉ SON LAS EXPENSAS ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS?

Enero 11, 2012 | Por jcgimenez | # Enlace permanente | Tweet

En el sistema de la propiedad horizontal los propietarios tienen a su cargo, en proporción al valor de sus unidades funcionales, soportar los gastos que demande la administración, conservación y reparación de las partes comunes (art.8º ley 13.512), esta contribución es conocida con la denominación de -expensas comunes- .-

En el género expensas están comprendidos los gastos de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad, y decoro, así como las primas de seguro del edificio y las erogaciones debidas a innovaciones en dichas partes.-

El término -expensas- suele resultar ambiguo ya que implica diversos conceptos, pero en general cuando nos referimos a ellas se entiende que comprenden los gastos, erogaciones, costas, etc. originados en el edificio común de propiedad horizontal, por ello aunque los arts. 8 y 9 ley 13.512 utilizan términos diferentes, esos términos han sido empleados con criterio amplio, comprendiendo todas las erogaciones que deban efectuarse con motivo de la utilización, conservación o mejoramiento del edificio de propiedad horizontal.-

Es de la naturaleza de las expensas su carácter común, ya que la contribución está siempre destinada a ser aplicada en partes o bienes comunes del edificio o eventualmente, para satisfacer obligaciones derivadas de partes o bienes comunes.-

EXPENSAS COMUNES: ORDINARIAS O EXTRAORDINARIAS: Dentro del género expensas comunes podemos distinguir aquellas que resultan ordinarias, es decir que se devengan normalmente conforme acontece habitualmente o es previsible que ocurra y las denominadas “extraordinarias”.-

En nuestra opinión las expensas “ordinarias” son aquellas erogaciones que se realizan para el mantenimiento y conservación de las partes comunes del edificio, o que responden a obligaciones del consorcio, son siempre dispuestas por el administrador de acuerdo a sus funciones, en esta primera especie debemos incluir las referidas a la administración, tales como salarios del personal, sus cargas y contribuciones, los impuestos y tasas, honorarios del administrador, etc..- Integran esa categoría también los gastos necesarios para hacer frente a las reparaciones de bienes y partes comunes , para mantener el inmueble común, o para seguridad y comodidad, como también las primas de seguro obligatorio.-

En cambio existen otros gastos que constituyen expensas comunes pero llamadas -extraordinarias- , determinadas tanto por su destino, como por quien las dispone, se trata de gastos por innovaciones en partes comunes que resultan de la decisión de los propietarios en asamblea, y que tienen por finalidad el mejoramiento o uso más cómodo u obtención de mayor renta, por ejemplo construir un solarium o una piscina, o un salón para usos múltiples o nuevas instalaciones, etc..-

Las que denominamos expensas extraordinarias, son tan comunes como las ordinarias pero tienen una naturaleza diferente ya que exceden el giro de los gastos comunes de administración.-

La diferenciación entre expensas ordinarias y extraordinarias cobra especial importancia en el caso de los inquilinos que toman a su cargo el pago de expensas, en que en la mayoría de los casos excluye a las extraordinarias, de tal manera para dilucidar si deben quedar a cargo del locatario, debe estarse a su especial naturaleza y al órgano que las dispuso.-

Conf: “Pago de expensas…” por Eduardo Molina Quiroga, en La Ley tº 2005 F pag.220/21.-