¿QUÉ SON LAS EXPENSAS ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS?

En el sistema de la propiedad horizontal los propietarios tienen a su cargo, en proporción al valor de sus unidades funcionales, soportar los gastos que demande la administración, conservación y reparación de las partes comunes (art.8º ley 13.512), esta contribución es conocida con la denominación de -expensas comunes- .-

En el género expensas están comprendidos los gastos de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad, y decoro, así como las primas de seguro del edificio y las erogaciones debidas a innovaciones en dichas partes.-

El término -expensas- suele resultar ambiguo ya que implica diversos conceptos, pero en general cuando nos referimos a ellas se entiende que comprenden los gastos, erogaciones, costas, etc. originados en el edificio común de propiedad horizontal, por ello aunque los arts. 8 y 9 ley 13.512 utilizan términos diferentes, esos términos han sido empleados con criterio amplio, comprendiendo todas las erogaciones que deban efectuarse con motivo de la utilización, conservación o mejoramiento del edificio de propiedad horizontal.-

Es de la naturaleza de las expensas su carácter común, ya que la contribución está siempre destinada a ser aplicada en partes o bienes comunes del edificio o eventualmente, para satisfacer obligaciones derivadas de partes o bienes comunes.-

EXPENSAS COMUNES: ORDINARIAS O EXTRAORDINARIAS: Dentro del género expensas comunes podemos distinguir aquellas que resultan ordinarias, es decir que se devengan normalmente conforme acontece habitualmente o es previsible que ocurra y las denominadas “extraordinarias”.-

En nuestra opinión las expensas “ordinarias” son aquellas erogaciones que se realizan para el mantenimiento y conservación de las partes comunes del edificio, o que responden a obligaciones del consorcio, son siempre dispuestas por el administrador de acuerdo a sus funciones, en esta primera especie debemos incluir las referidas a la administración, tales como salarios del personal, sus cargas y contribuciones, los impuestos y tasas, honorarios del administrador, etc..- Integran esa categoría también los gastos necesarios para hacer frente a las reparaciones de bienes y partes comunes , para mantener el inmueble común, o para seguridad y comodidad, como también las primas de seguro obligatorio.-

En cambio existen otros gastos que constituyen expensas comunes pero llamadas -extraordinarias- , determinadas tanto por su destino, como por quien las dispone, se trata de gastos por innovaciones en partes comunes que resultan de la decisión de los propietarios en asamblea, y que tienen por finalidad el mejoramiento o uso más cómodo u obtención de mayor renta, por ejemplo construir un solarium o una piscina, o un salón para usos múltiples o nuevas instalaciones, etc..-

Las que denominamos expensas extraordinarias, son tan comunes como las ordinarias pero tienen una naturaleza diferente ya que exceden el giro de los gastos comunes de administración.-

La diferenciación entre expensas ordinarias y extraordinarias cobra especial importancia en el caso de los  inquilinos que toman a su cargo el pago de expensas, en que en la mayoría de los casos excluye a las extraordinarias, de tal manera para dilucidar si deben quedar a cargo del locatario, debe estarse a su especial naturaleza y al órgano que las dispuso.-

Conf: “Pago de expensas…” por Eduardo Molina Quiroga, en La Ley tº 2005 F pag.220/21.-


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Hola, soy inquilina y me cobran expensas D. A que se refieren estas expensas? debo pagarlas?
Muchas gracias

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Hola
Soy inquilino y por perdida de cañerias del baño, cocina y tambien de un antiguo incinerador, se levantaron pisos, sanitarios, canillas, rotura de techos y se arreglo todo totalmente a nuevo. Todo dentro de mi departamento, no en espacios comunes. El gasto fue de $ 20.000!! y ahora nos prorratean en las expensas. Este gasto ¿es ordinario o extraordinario? . Gracias

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Estimado Dr., un consorcio donde durante 5años la empresa constructora administro, es dueña de un sector de cochera que abarca toda la planta baja, tiene entrada aparte,y por dentro del edificio, pero dentro del reglamento dice espacio común de uso exclusivo, al realizar el reglamento exime del pago de expensas a este sector que suma un 33€ del edificio no paga expensas, ninguna, y nos perjudica al resto del edificio, no paga, sueldos,aguas, seguro porque dice tenerlo aparte, pregunto si esta dentro del edificio no se lo debe incluir en sueldos,integral de consorcios,cañerias comunes, cloacales. nunca efectuarin gastos A-B-C- solo menciona etar excluida la cochera de los gastos comunes
esto es desde hace años muy perjudicial para los demas habitantes agradecere su apinión a mi mail que informe

, , Reportar este Comentario Patricia dijo

HOla, tengo una consulta, soy alquilina y me cobran expensas, en el contrato que firme tan solo mencionaban las expensas comunes, abl, agua y luz, pero en el ultimo recibo de pago de expensas me aparece gastos A y gastos B, ademas me aparecen expensas extraordinarias, segun tengo entendido estas expensas extraordinarias las debe cubrir el propietario, es esto cierto?.

Muchas gracias, espero su respuesta.

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Patricia, las extraordinarias le corresponden al dueño claro.

Por mi parte queria hacer una consulta: si cambian todas las luces de emergencia del edificio. Ese gasto es ordinario o extraordinario? Gracias

, , Reportar este Comentario Maria Bargalló dijo

Buenas tardes. Necesito saber si como propietaria de un departamento, me corresponde a mi o a los inquilinos pagar un importe prorrateado entre todos los departamentos, para pagar el cambio de la bomba de agua del edificio.
A su vez, como inquilina de otro departamento, queria saber si corresponde que yo pague -también prorrateado entre todos los departamentos- el importe correspondiente a “Trabajos de Reparación en Unidades”, como por ejemplo, “se localizó bomba de agua en baño principal, se retiró bidet,se descubrió pileta de patio, colocación de cerámicas”. De este tipo, hay 10 reparaciones en total, que suman aproximadamente 15.000 $!!
Muchas gracias, espero su respuesta, atte.

, , Reportar este Comentario Natalia dijo

Hola, queria hacerle una consulta, si en mi contrato figura que debo pagar las “expensas comunes” significa que incluye ordinarias y extraordinarias? Eso entiendo segun el articulo. Acaban de subirme el valor de las expensas un 15 % por una intimacion a juicio por una deuda antigua que tiene el consorcio (hace tres meses vivo ahi). Por que debo hacerme cargo de este gasto? No hay alguna ley que ampare a los inquilinos?
Muchas gracias!

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me dicen que las expensas son variables y no fijas?, que un mes ´puede venir 500 y otro mes 300, como me paso este mes que me aumentaron sin aviso. quiciera saber si este aumento son extraordinarias y si corresponde que yo las pague? por que hable con mis compañeros y me dicen que ellos pagan un monto fijo y lo que pasa de ese monto lo paga el dueño del departamento es asi?…

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Buenas tardes. En setiembre de 2012 en una asamblea del consorcio y administración se dijo y constó en actas que la construcción del baño del encargado iba a venir como expensa extraordinaria. Hasta hoy las expensas siguen como antes, pero cobrando el baño del encargado q nunca vino como extraordinaria. Soy inquilina y por contrato no tengo q pagar las extraordinarias. Pero como en la liquidación no viene detallado q es ordinario y q es extraordinario, tengo q pagarlas. La administración dice q no tiene lugar para poner otra columna q especifique entre ordinarias y extraordinarias. Que puedo hacer porque no quiero seguir pagando algo q no me corresponde. Espero pronta respuesta. Desde ya muchas gracias.

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quisiera saber si la compra de camaras de video para colocar en el edificio, con un valor de 15.000 pesos.corresponde al dueño del departamento o al inquilino. Constituye un gasto de expensas, ordinario o extraordinario?
gracias
Juan Carlos

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HOLA:
QUERIA SABER BIEN SOBRE AS EXPENSAS EXTRAORDINARIAS, YA QUE EN LAS ULTIMAS DOS BOLETAS ME VINIERON LOS ARREGLOS QUE SE HICIERON EN OTROS DEPARTAMENTOS POR FILTRACIONES PRODUCIDAS POR UN EDIFICIO LINDERO. ADEMAS VINIERON LOS ARREGLOS DE LA BOMBA PARA IMPULSAR EL AGUA Y LOS CAMBIOS DE DIYUNTORES. NECESITO SABER SI ESTO ES EXTRORDINARIA, O DE QUE TIPO Y SI LO DEBE PAGAR EL INQUILINO O EL PROPIETARIO.
MUCHAS GRACIAS

VANESA

, , Reportar este Comentario Héctor Aiello dijo

Hola.
Quisiera saber si el cambio de una cerradura común a una de tarjetas magnéticas en la puerta de entrada de un edificio, cae dentro del concepto de expensas ordinarias o extraordinarias.
Muchas gracias.

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Patricia dijo
Hola, tengo una consulta, soy alquilina y me cobran expensas, hace unos meses en asamblea decidieron pagar a parte una cuota adicional para futuros gastos. este monto las debe cubrir el propietario, es esto cierto?. ya me la portera me dice que no me corresponde y la propietaria quiere que la abonemos nosotros.
Realmente no sé que hacer. estoy confundida.

Muchas gracias, espero su respuesta.

, , Reportar este Comentario Antonella dijo

Hola, buenas noches: una consulta. En las expensas de mi edificio todo gasto de reparación ya sea:
Reparación de bomba de agua
Cañería de un departamento
Desagüe del edificio
Cielo Razo de un depto., etc.
Todo lo ponen en un ítem bajo el nombre de Reparaciones y donde dice Gastos corrientes y extraordinarios aclaran: no hay gastos no corrientes y extraordinarios cargados.
Cuando fuimos a hablar con el consorcio nos dijeron que son gastos ordinarios, que lo tenemos que pagar nosotros y no la dueña. A mi entender y por lo que dice en tu texto son extraordinarios, pero me podrías informar? Y con que me puedo valer para discutir esto ya que nos bien pasando desde hace 3 años.
Desde ya muchas gracias.
Saludos.

, , Reportar este Comentario Diego dijo

Hola Soy Inquilino, me llego este mes por ser oficina comercial 2 veces el importe de la seguridad el 1.40% por Item A y 9.10% por Item C, me dicen que asi figura en el reglamento de copropiedad, que de ser uso comercial se cobra por ambos items
Aguardo sus comentarios, saluda y agradece su atencion.

Diego

, , Reportar este Comentario omar dijo

Debido al corte del suministro de gas del edificio por parte de la empresa proveedora, debido a fallas en la instalación existente, el consorcio debe realizar la adecuación de la misma según las normas correspondientes. Hay una unidad que no posee ni la conexión ni el medidor para dicho servicio. ¿El propietario de ese departamento está obligado a pagar la reparación, según el porcentaje pertinente?

, , Reportar este Comentario laura dijo

Hola, quisiera saber si el aumento del sueldo de los porteros se considera ordinaria, en mi consorcio debibo a todos los gastos q hubo quedaron en negativo y decidieron hacer una cuota extraordinaria para cubrir el aumento de sueldo mas otros gastos, y las clasificaron como extraordinaria, soy inquilina y mi propietario no se quiere hacer cargo de las extraordinarias es eso correcto?

, , Reportar este Comentario Lucí dijo

Soy inquilina y quería saber si la pintura de palieres, puertas y hall de entrada es una expensa ordinaria o extraordinaria. Como también el cambio del piso del ascensor por estética y no por que se iba a caer.
Gracias

, , Reportar este Comentario ornella dijo

hola tengo un comercio alquilado dentro de una galeria hace 1 año y medio, y la propietaria de la misma quien administra las expensas decidio desvincular un empleado que esta hace mas de 8 años y quiere cobrarnos a todos la indemnizacion del mismo en las expensas, corresponde que lo paguemos los inquilinos o la propietaria? Debemos hacernos cargo de este costo total, parcial o nulo?
gracias por su respuesta

, , Reportar este Comentario MARÍA LAURA dijo

Hola, hace ya tres años que alquilo, y en las expensas SIEMPRE me vienen en el detalle arreglos de los otros departamentos (cambio cañería 9º, arreglo baño 3º, etc), en la inmobiliaria me dicen que lo debo pagar yo. Mi pregunta es, no lo debería pagar el dueño??? Qué artículo de la ley lo aclara??? Desde ya muchas gracias!!!!!!!!!!

, , Reportar este Comentario Silvia dijo

Hola, me llamo Silvia, y cuando firme el contrato de alquiler me explicaron que solo pagaria las expensas ordinarias, y me dijeron cual era el monto que se venia pagando….
Ya desde el primer mes pago el 20% mas de lo que me habian dicho. Y a partir de ese primer mes ya no hay mas extraordinarias según el administrador. Hasta el mes anterior al que yo entre al dpto. el monto de expensas era el que me dijeron pero si se restaban las extraordinarias…
Los arreglos en otros pisos, o de terraza, o de cochera, o de hall de entrada…..son extraordinarios ?? Si yo no soy la dueña del dpto la mejora del edificio esta genial pero es para la propietaria !! no es asi ??
Porque no los pasan como extraordinarios ?? a los únicos que perjudican es a mi familia ya que somos los unicos inquilinos de 7 en total !
Espero su respuesta, desde ya muchas gracias

, , Reportar este Comentario lILIANA mONGIARDINO dijo

yO SOY PROPIETARIA Y PAGO DE EXPENSAS ALREDEDOR DE $500, EL MES PASADO HUBO REUNION DE CONSORCIO Y LOS UNICOS 5 PROPIETARIOS EN UN TOTAL DE 35 QUE SOMOS, CABE ACLARAR QUE FUERON LOS UNICOS QUE CONCURRIERON A LA REUNION, DETERMINARON DOS CUOTAS EXTRAORDINARIAS DE $500, A PAGAR $500 EN OCTUBRE Y $500 EN NOVIEMBRE.
DR YO LE PREGUNTO SI ES LEGAL QUE LA EXPENSA EXTRAORDINARIA SEA DEL MISMO VALOR QUE LA EXPENSA ORDINARIA. a MI ME CUESTA MUCHO PAGAR LAS EXPENSAS ORDINARIAS TODOS LOS MESES, SE IMAGINA QUE ME ES IMPOSIBLE ABONAR LAS DOS EXTRAORDINARIAS. mUCHAS GRACIAS. ESPERO PRONTA RESPUESTA.

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Estimado: por este medio puede ser que me envies un listado completo sobre los items considerados ORDINARIOS y por otro el de los EXTRAORDINARIOS. Caso contrario indicar la páginas WEB donde recurrir. Mucha s Gracias. Humberto. 10.10.2013-(20,13 hs)

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Hola, quería consultarle sobre una tema que nos tiene a mal traer desde hace varios meses. Cuando firmamos el contrato de alquiler especificamos que las expensas ordinarias las pagaríamos nosotros, los inquilinos y que las extraordinarias la propietaria. Hace 6 meses atrás arrancamos con un monto de $500 el cual fue aumentando debido a pintura general, arreglo de baldosas de la calle, luz de cochera cuando no tenemos una propia, colocación de chapas en el portón y hasta un cambio de cañería de gas general que suma este mas de $12000.
Desde ese tiempo que estamos tratando de dialogar con la inmobiliaria, pidiendo reunirnos con la dueña, pero dicen que si no esta discriminado no lo va a pagar, que en otros lugares pagan mucho mas de expensas, que el departamento lo estamos disfrutando nosotros, que es muy difícil definir criterios. Por el lado de la administración pidiendo que diferencien los gastos explicándoles que lo tenemos así en el contrato, pero no hacen mas que contestarnos con evasivas, diciendo que es un problema que tenemos que arreglar con la dueña, que en este edificio no hay gastos extraordinarios, que para ellos un gasto así es pintar todo el edificio, etc así que en la planilla informativa todo es puesto como “conservación y mantenimiento”, en “varios” o sacándolo de fondos ordinarios. El mes pasado saturados de esta situación donde somos los que seguimos poniendo dinero por todo, decidimos no pagar la expensas hasta que se diera una solución, paso el mes y con la siguiente expensa mas aumento y recarga por demora así que hicimos una nota a la administración explicando la situación y con la intensión de no seguir como morosos, pero lo único que aceptaron fue el pago en partes de lo que nosotros consideramos expensas comunes, excluyendo la parte de conservación y algunos varios siendo nosotros mas que generosos en el criterio..Llevamos esta nota a la inmobiliaria y siguen con la misma postura, según ellas, la dueña llamo a la inmobiliaria para averiguar del tema y estos le dijeron que no son expensas extraordinarias y que seguramente se asesorara con su abogado y terminaremos en acciones legales.
Imagino que estas cosas son moneda corriente, me cuesta encontrar la solución si ambos extremos sostienen la misma postura mes tras mes, no se con que aval legal contamos o que medidas tomar al respecto ya que uno deja una seña importante cuando alquila y ademas de estar como responsable en un contrato.
Estaría muy agradecida de que me aclarara el panorama o me diera opciones a seguir, estamos dispuesto a llevar esto hasta las ultimas consecuencias porque nos parece una injusticia, es triste ver como los inquilinos estamos tan desprotegidos frente a estos casos. Desde ya muchas gracias

, , Reportar este Comentario valeria dijo

Hola. En mi contrato dice expensas comunes. Quisiera saber a q se refiere. Q m toca pagar. Gracias

, , Reportar este Comentario Cintia dijo

Hola en mi contrato de alquiler figura que debo pagar las expensas ordinarias y extraordinarias, va en contra de la Ley de alquileres?

, , Reportar este Comentario Adrian dijo

Hola, quería saber que ley define “que es una expensas extraordinaria” ya que en el reglamento de copropiedad no dice nada y mi opinión no coincide con la de la administradora donde alquilo.
Gracias

, , Reportar este Comentario ADRIAN dijo

Estimados.
Normalmente yo pagaba de expensas $457. Ahora vino $608. La suba corresponderia a una reparacion en una columna cloacal. Osea son 151 y esta sería la cuota 1 de 12. Esa diferencia me corresponde a mi o al propietario pagarla?
En las expensas figura colunma a 457- y otra columna (Cuota col cloacal) 151 total 608.
Gracias.

, , Reportar este Comentario martin dijo

Hola quería consultar si la compra de luces de emergencia nuevas es considerada expensas extraordinarias y si no tendría que pagarlas el inquilino.
gracias

, , Reportar este Comentario Sergio dijo

Quería saber si el arreglo de un ascensor. Cambio de varias partes, que conlleva un costo total de $17.000 puedo considerarse un concepto ordinario en las expensas?

Muchas gracias!

, , Reportar este Comentario María dijo

Adquirí un departamento y la administración me cobra las expensas desde el día que entré a vivir (enero 2014) pero figuran gastos, impuestos y aguinaldo del personal realizados en meses anteriores (noviembre y dicienbre 2013), dicen que son obligaciones propter rem.Corresponde pagar al dueño anteior o a mi? Muchas gracias.

, , Reportar este Comentario Patricia dijo

Hola, estoy alquilando hace un año, y desde entonces no han parado de subir las expensas, desde 490 a 700$. Me puse a ver, y hay reparaciones de varios departamentos, incluido el mío que se hicieron por montos enormes y que todavía se están pagando. Me corresponde pagar como inquilina gastos de mejoras y mantenimiento al edificio que se hicieron antes de mi ingreso al depto? Muchas gracias!!

, , Reportar este Comentario ezequiel dijo

Hola, estoy alquilando un departamento en el que el contrato que firme, sin leerlo atentamente a la hora de firmarlo, dice que debo pagar expensas ordinarias y extraordinarias. Sin embargo todos sabemos que las extraordinarias son a cargo del propietario. Esta esto permitido? es valida esa clausula de contrato? Ya que me están cobrando el Fondo de reserva y creo que no me correspondería.

, , Reportar este Comentario jimena dijo

Estimado: estoy alquilando en un departamento, y el edificio no diferencia las expensas extraordinarias, quería saber si yo como inquilina tengo que pagar la pintura general del edificio, la reparación de los pisos de unos departamentos, y el cambio del piso flotante del negocio que tienen en PB.

Desde ya agradecería su pronta respuesta

, , Reportar este Comentario Ricardo dijo

Mi consulta es reiterativa de otras anteriores, pero al no ver publicadas las respuestas opté por hacerla nuevamente.
Soy inquilino que ha sufrido la perdida de agua del baño del piso de arriba. Su reparación es de varios miles de pesos.
Como en muchos otros casos, me hago cargo de las expensas ordinarias pero el administrador no separa conceptos cuando liquida los gastos.
La consulta es si esta reparación (que implica romper pisos, cambiar cañerías, arreglar cielorraso) debe ser soportada por el inquilino dentro del rubro de expensas ordinarias o le corresponde al propietario.
Gracias

, , Reportar este Comentario Olga López dijo

Vivo en un edificio de 10 pisos frente al río en Rosario ( 1 propietario x piso) . Tenemos vigilancia física de una empresa de seguridad que cubre las 24 hs. exceptuando el horario del portero. En junio las expensas de cada depto fueron de $ 7.000,00 . Dicen que aumenta el salario del portero y de la vigilancia por lo que se incrementaría las expensas considerablemnte. Recientemente hemos contratado además un servicio de vigilancia no físico x internet (empresa Full Control) para en teoría reemplazar la vigilancia física pero en la última asamblea se decidió continuar con los dos sistemas. Pueden obligarme a pagar ambos servicios de seguridad??. Puedo negarme a pagar la vigilancia física??
Gracias

, , Reportar este Comentario Luciano dijo

Buenas tardes, quería consultar que tipo de expensan corresponden a la reparación de un desagüe y pileta de patio de un baño. Entiendo que ello es previsión o mantenimiento del edificio, soy inquilino y es una parte común, pero no se sí corresponde a ordinarias o extraordinarias. Desde ya muchas gracias. Luciano.

, , Reportar este Comentario lucia dijo

¿el cambio de una bomba de agua, entraría es ordinarias o extraordinarias? ¿porque? gracias!

, , Reportar este Comentario Leonor dijo

Hola, soy propietaria y llegaron expensas extraordinarias por el mismo importe que las ordinarias, $ 1750 por cada una. Entiendo que fue una medida tomada en la ultima asamblea porque hay varios departamentos sin gas y pasaron un presupuesto de $20 mil por cada unidad. no estoy de acuerdo con ese presupuesto, porque yo presenté otros dos por costos inferiores. Qué pasa si no dispongo del dinero para pagar ese monto en concepto de extraordinarias. Gracias

, , Reportar este Comentario facundo dijo

Buenas tardes queria consultar lo siguiente, estoy alquilando un departamente en el cual no anda ninguna de todas las luces de emergencia que hay en el edificio lo que genera que tenga que bajar a oscuras con riesgo a llevarme algo puesto o resvalar y poder caerme.
Reclamo esto al consorcio y me dicen que el eficio no cuenta con plata y que en una reunion de PROPIETARIOS se decidio que cada dpto de debia comprar una linterna la cual deberia pagar yo siendo inquilino esto me parece una locura desde ya y me gustaria poder recibir un poco de orientacion para saber si debo reclamar y si corresponde lo que estan ahciendo. desde ya muchisimas gracias