CONSORCIOS: ¿QUÉ SON LAS EXPENSAS COMUNES?

En el sistema de la propiedad horizontal los propietarios tienen a su cargo, en proporción al valor de sus unidades funcionales (pisos, departamentos, oficinas, locales,etc.) soportar los gastos que demande la administración, conservación y reparación de las partes comunes (art.8º ley13.512) . Esta contribución es conocida con la denominacion de expensas comunes, aunque la ley emplee otras expresiones equivalentes.-

En el género expensas están comprendidos los gastos de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de uso, seguridad, comodidad y decoro, así como las primas de seguro del edificio común, y las erogaciones debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en miras de obtener su mejoramiento de uso y goce más cómodo o de mayor renta.-

El término de “expensas” suele resultar ambiguo o equívoco, ya que implica diversos conceptos. Se emplean en forma indistinta los términos de “expensas de administración y reparación” , “expensas comunes”, “expensas debidas a innovaciones”,  etc..- El art. 9º inc.c) de la ley 13.512 se refiere a “gastos o expensas comunes”, el vocablo expensas deriva del latín “pendere” , pesar del que proviene “pensare” el que significaba pesar con exactitud, de donde la expresión ” a mis expensas” quiere decir que los gastos de que se trata han de salir de lo que peso o de lo que expendo.-

Sin embargo entendemos que actualmente es valor entendido que cuando nos referimos a expensas, se trata de gastos, erogaciones, costas, etc.-

Por ello aunque los arts. 8º y 9º de la ley de propiedad horizontal,  utilizan sin mucho orden términos diferentes, coincidimos en que tales palabras han sido empleadas con un criterio amplio, comprendiendo a todas las erogaciones que deban efectuarse con motivo de la utilización, conservación e incluso mejoramiento de las partes comunes del edificio.-

Distintas clases de expensas: Es de la naturaleza de las expensas su carácter común ya que la contribución está siempre determinada a ser aplicada en partes y bienes comunes del edificio o eventualmente para satisfacer obligaciones derivadas de partes o bienes comunes. Dentro del género expensas comunes podemos distinguir aquellas que resulten ordinarias, es decir que se devengan normalmente conforme acontece habitualmente o es previsible que ocurra y las denominadas extraordinarias.-

En nuestra opinión las expensas ordinarias son aquellas erogaciones que se realizan para el mantenimiento y conservación de las partes comunes del edificio, o que responden a obligaciones del consorcio, cualquiera sea su frecuencia o habitualidad, son siempre dispuestas por el administrador en cumplimiento de las funciones que le atribuye la ley (art.9 ley 13512).-

En esta primera especie debemos incluir las referidas a la administración, tales como los salarios del personal,las cargas y contribuciones al sistema de seguridad social,los impuestos o tasas y las tarifas de servicios públicos, honorarios del administrador, franqueo, papelería, etc..-

Integran esta categoría también los gastos necesarios para hacer frente a las reparaciones de bienes y partes comunes, indispensables para mantener el inmueble en buen estado o para su seguridad, comodidad o decoro.-

Por otra parte se encuentran como una subespecie el pago de las primas del seguro del edificio, especialmente contra incendio, cuya contratación constituye una obligación expresa del administrador (art.11 ley 13512).-

Una especial mención merecen las sumas que deben reintegrarse cuando un propietario,  en ausencia del administrador y sin oposición de los restantes consorcistas,realiza trabajos o incurre en gastos necesarios para la conservación y reparaciòn de bienes comunes, situación a la que alude el art.8º párrafo tercero ley 13.51. También son expensas ordinarias ya que la aplicación que autoriza la ley es de naturaleza conservatoria o reparatoria  y no innovativa.-

Asimismo integra el concepto de expensas ordinarias el importe que se le reintegra al propietario que lleva a cabo reparaciones urgentes, sin que se presenten los requisitos de ausencia del administrador y conformidad de los otros copropietarios, siempre que resulten útiles y que menciona el art. 3ºin fine del art.8º  de la ley 13.512 . En este caso el reintegro solo procede se concurre el requisito de utilidad y cuando se trata de “reparaciones indispensables”  y no de modificaciones o innovaciones.-

En cambio existen otros gastos que también constituyen expensas comunes pero que son extraordinarias, tanto por su destino como por quien las dispone. Nos referimos a los gastos por innovaciones en las partes comunes que resultan de la decisión de los propietarios en asamblea  y que tienen por finalidad el mejoramiento, uso o goce más cómodo o la obtención de una mayor renta.-

Las que denominamos expensas extraordinarias, por supuesto son tan comunes como las ordinarias, pero tienen una naturaleza diferente, ya que se trata de innovaciones y no de gastos de administración, conservación o reparación.-

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, , rodrigo dijo

buenas tardes. Consulta, recientemente (4 meses) estoy alquilando un depto y las expensas son cada vez mas altas. Ante la consulta, la administradora nos informó, tanto a mi como a los demás inquilinos que el valor de las mismas va en función de todos los espacios comunes, aunque los mismos no sean utilizados, como por ejemplo la azotea a la cual, ninguno de nosotros tenemos acceso. Me podran comentar al respecto si esta bien lo que nos están cobrando?
desde ya, muchas gracias

, , ADRIANA dijo

Buenas tardes, soy propietaria del apartamento donde vivo y hace algunos meses el administrador de este lugar me saca en cartera de los morosos aludiendo que debo varias cuotas de administración, lo cual no es cierto por que tengo todos los recibos de consignación al día y los recibos de caja …por este motivo le he reclamado a él y a la revisora fiscal, pero ellos me afirman que yo les debo administración, por que me han cobrado unas multas por el hecho de que saco sacado a mi mascota (un frensh poodle) con traílla y recojo sus excrementos , pero que ellos no quieren verme con ella en ningún lugar del condominio…. Es legal este cobro, sumarlo a la cuota de administración, y mas sin que yo haya infringido el reglamento ni mucho menos la ley de mascotas?, ademas tengo entendido que dentro de las expensas comunes no figuran multas, la ley dice que las expensas comunes son una contribución que soporta los gastos que demande la administración, para la conservación y reparación de las partes comunes…. somos 80 casas y todas pagamos lo mismo por administración, pero al llegarme a mi un valor tan alto, me estarían cobrando una cuota de administración con un 300% de aumento, mucho mas que todos los demás propietarios…. es esto legal? que puedo hacer?
Gracias

, , Nestor Quintana dijo

Soy propietario y vivo en un dpto./casa en PH (planta baja) con entrada individual y pago el 27% de expensas a pesar que los mts. cubiertos corresponden a la mitad de esa cifra, los otros mts. pertenecen a un pequeño patio adelante y otro de similares dimensiones atrás .obviamente no hago uso de espacios comunes ni gozo de servicio de mantenimiento, limpieza etc. tengo entendido de fallos en casos similares planteados a la justicia, para obtener un pago diferenciado favorable al “perjudicado”, esto fijaría jurisprudencia, si fuera así. Podrían dar a conocer los mismos. Gracias por su tiempo