COMPRAVENTA DE INMUEBLES: BOLETO PROVISORIO

El boleto de compraventa para tener eficacia como tal, debe reunir los extremos indispensables para ello: cosa vendida determinada o determinable, precio, partes, y la voluntad expresada en forma coincidente de celebrar la escritura pública para perfeccionar la venta. Los llamados “boletos provisorios” no documentan un contrato concluido en los términos del art.1185 del Código Civil, sino una promesa que recién se consolidará a través de una posterior manifestación de la voluntad de un nuevo negocio jurídico, el que si bien aprehenderá los elementos básicos tenidos en cuenta en el primero, requiere evidentemente una declaración de voluntad común expresa, destinada a crear el contrato -no la promesa- de compraventa, por ello no acuerdan derecho a exigir la escrituración del inmueble.-

Si se estipula por un boleto de compraventa -estableciendo todos los elementos constitutivos de las obligaciones contraídas- que era provisorio y que el definitivo debe firmarse dentro del plazo que también se establecía, la falta de otorgamiento de este último hace que sea inexistente la compraventa a que se refiere el provisorio, y en consecuencia, no procede la demanda por escrituración interpuesta por el comprador, debiendo el vendedor restituir las sumas percibidas en virtud de aquel boleto.-

Si el boleto de compraventa es provisorio, lo que podrá demandarse judicialmente es el otorgamiento del boleto definitivo por que no se puede “per saltum” reclamar directamente la escrituración. El boleto de compraventa provisorio aunque no obliga a las partes como si estuvieran ligadas por una compraventa en firme, tampoco los legitima para que, sin causa justificada, quebranten la lealtad que deben guardarse recíprocamente en las tentativas y tratativas previas a la concertación de los contratos, y dará acción para exigir la conclusión del contrato completo y debido, en tanto el precontrato provoca una obligación de concluir un contrato futuro.-

Cuando se trata de boletos de compraventa provisorios, los jueces deben resolver de acuerdo a las particularidades de cada caso, ya que no es posible sentar una regla indeflexible de interpretación, desde que todo depende de la forma y condiciones como se haya celebrado la convención que entra en el ámbito de la libertad contractual.-

Los boletos instrumentan verdaderos contratos de compraventa, en cuyo cumplimiento la escrituración no es más que la etapa definitiva, pues es un requisito para la transmisión del dominio -efecto del contrato de compra y venta celebrado- pero no recaudo formal para la concertación de dicho acuerdo. Por ello si no se ha otorgado la escritura, la compraventa vale como tal, y además como obligación de escriturar.-

El boleto de compraventa es un contrato bilateral que tiene por objeto la formación del contrato de compraventa, por lo que se encuentra sujeto a las disposiciones vigentes en materia de contratos.-


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, , Reportar este Comentario andres racamato dijo

figuro como heredero de un terreno desde el año 1973, en el año 1960 mi tia vende un terreno con un boleto provisorio, el cual se pago en su totalidad, pero nunca se escrituro. hoy cae una deuda de impuestos a mi nombre uno de los titulares del boleto muere y el otro no se hace cargo. que derechos tengo sobre ese inmueble””??