DESALOJO: VENCIMIENTO DEL CONTRATO

 La norma del art. 1622 del Código Civil expresamente dispone que terminado el contrato y permaneciendo el locatario en el uso y goce del inmueble no se juzgará que hay tácita reconducción (renovación automática) hasta que el locador pida la devolución de la cosa, y podrá pedirla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el arrendatario hubiese continuado en el uso y goce de la cosa, máxime si se tiene en cuenta que no se ha producido prueba alguna que permita inferir lo contrario.-

Dado que el art. 679 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación extiende la normativa del proceso sumario a los juicios de desalojo y que el art. 688 dell mismo Código facilita la obtención de condena para futuro, no corresponde rechazar una acción en este sentido si el plazo está vencido, pues se persigue el mismo objeto.-

El plazo mínimo rige para la primera locación, pero luego de ella no existe objeción legal, ni interesa al orden público en el sentido de que la locación se siga prorrogando por plazos menores que en sustancia tendría el mismo efecto que si se lo dejara al inquilino que continúe en la locación en los términos del art.1622 del Código Civil, dado que al vencimiento contractual puede éste continuar en las mismas condiciones  en tanto el locador no demande la devolución de la cosa.-

Resulta ajustada a derecho la aplicación del art. 1622 del Código Civil al inquilino que ha sido condenado a desalojar un inmueble por vencimiento de contrato ya que la norma expresamente dispone que terminado el contrato  y permaneciendo el locatario en el uso y goce de la cosa arrendada no se juzgará que hay tácita reconducción.-

Los plazos contractuales para inmuebles con destino a vivienda con o sin muebles será como mínimo de dos años, y el plazo mínimo para los restantes destinos será de tres años, los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados, quedando excluidas del plazo mínimo legal las: a) Contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, así como también las destinadas a personal diplomático y consular o pertenecientes a dichos organismos internacionales. b) Las  locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses se presumirá que el contrato no es con fines de turismo. c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos y los garajes y los espacios que forman parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines, que hubieren sido locados por separado a los efectos de la guarda de animales, vehículos u otros objetos. d) Las locaciones de puestos de mercados o ferias. e) Las locaciones en las que los Estados nacional, provincial o municipal o entes autárquicos sean parte como inquilinos.-

Conforme al Código Civil (art.1505) el contrato de locación no puede hacerse por mayor tiempo que el de diez años, el que se hiciere por mayor tiempo quedará concluido a los 10 años y asimismo que cuando el arrendamiento tenga un objeto expresado se juzgará hecho por el tiempo necesario para llenar el objeto del contrato.-