CONSORCIOS: ¿QUÉ SON LAS EXPENSAS COMUNES?

En el sistema de propiedad horizontal los propietarios tienen a su cargo, en proporción al valor de sus unidades funcionales, soportar los gastos que demande la administración, conservación y reparación de las partes comunes. Esta contribución es conocida con la denominación de “expensas comunes” aunque la ley emplee otras expresiones equivalentes.-

En el género expensas están comprendidos los gastos de administración y reparación de las partes comunes del edificio indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro, así como las primas de seguro del edificio, al referirse a “expensas” tal concepto abarca un criterio amplio, comprendiendo a todas las erogaciones que deban efectuarse con motivo de la utilización, conservación o mejora de las partes comunes del edificio.-

Dentro del género de expensas comunes podemos distinguir aquellas que resultan ordinarias, es decir que se devengan normalmente, conforme acontece habitualmente o es previsible que ocurra y las “extraordinarias” que también constituyen expensas comunes pero que son extraordinarias, tanto por su destino como por quien las dispone. Nos referimos a los gastos por innovaciones en las partes comunes que resultan de la decisión de los propietarios en asamblea, que en general tienden al mejoramiento del edificio.-

Debemos tener presente que en el régimen de la propiedad horizontal el cobro regular de las expensas comunes, es fundamental para el desenvolvimiento del consorcio, la importancia de cumplir con esta obligación queda de manifiesto al negarse a los propietarios de unidades la facultad de abandono. así el art. 8º ley 13.512 dispone: “Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece”.-

La jurisprudencia se ha inclinado por entender que debe analizarse con sumo cuidado cualquier obstáculo que se oponga a su percepción. Ello obedece a que el régimen de propiedad horizontal crea entre los consorcistas un régimen especial de comunidad, con mira al beneficio común, que impone restricciones al dominio como determinadas cargas.-

Al respecto el art. 524 del Código Procesal Civil y Comercial Nacional y los de las distintas provincias, han establecido que constituirá título ejecutivo el título por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de la propiedad horizontal, la norma procesal impone que con el escrito de promoción de ejecución deberá acompañarse certificado de deuda conforme el reglamento de copropiedad.-

El certificado de deudas por expensas es un título ejecutivo de naturaleza compleja, integrándose con lo previsto por el reglamento, e incluye las ordinarias y extraordinarias , si el reglamento no establece procedimiento especial el art.524 del Código Procesal, determina que deberá agregarse constancia de la deuda líquida y exigible expedida por el administrador.-

Tanto el Código Procesal como algunos reglamentos establecen la necesidad de una intimación previa al moroso, en forma fehaciente (cartadocumento), para proceder a su ejecución judicial, esta disposición a quedado de lado con la reforma al Código Civil que incorporó la mora automática (art.509).-

Es pacífica la jurisprudencia que admite como suficiente la intimación de pago judicial, aún en contra de lo determinado por el reglamento, pero como medida de buena administración se recomienda intimar el pago con precisa indicación de monto a abonar, plazo, horario y lugar donde debe realizarse.-

(Conf.: “Pago de expensas y Reparación de Partes Comunes” por Eduardo Molina Quiroga, La Ley 2005 F,pag.218)


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, , Reportar este Comentario mair dijo

soy inquilina de una complejo habitacional, plantas bajas y 1º piso, y necesito saber si con el pago de las expensas comunes que pago mensualmente, se incluye por ejemplo reparacion, en este caso de la cerradura de la puerta principal comun, o si esta debe ser pagada aparte?

, , Reportar este Comentario marina dijo

hOLA, SOY INQUILINA Y ESTAN ARREGLANDO TODO EL INGRESO DEL EDIFICIO Y LO PONEN EN EL RESUMEN MENSUAL COMO EXPENSAS ORDINARIAS, ESO ESTA BIEN???

, , Reportar este Comentario sil dijo

Hola, el mes pasado en el detalle de expensas figuraba 17000 de gastos y 16000 para prorratear, este mes 17000 de gastos, lo mismo q el mes anterior, y 19000 para prorratear. O sea q de un mes a otro el monto a prorratear paso de 16000 a 19000, aumentó un 18.75 %
Como se calcula el monto a prorratear???
Pasé a pagar de 304 el mes pasado a 361 este mes, no hay un tope en el aumento de un mes a otro?? o me pueden aumentar el porcentaje q quieran ???
Gracias

, , Reportar este Comentario OSCAR SUAREZ dijo

Yo alquilo un departamento y en el contrato de locacion se indica que sera por cuenta del locatario el pago de los servicios (lo cuales se enumeran) y las expensas, y mi pregunta es el termino expensas corresponde solo a las ordinarias, que son las que me corresponderia pagar, quedando las extraordinarias (por ej. uma remodelaciòn del hall de entrada) que es una mejora que valoriza a su vez la unidad que es parte del edificio, beneficio que solo alacanza al patrimonio del propietario y que no afecta al del inquilino, en dicho caso no deberia corresponder el pago de las “expensas extraordinarias” al propietario. Agradeceria que me pudieran aclarar esta duda. Muchas gracias.

, , Reportar este Comentario eli dijo

Por favor quisiera saber si las Unidades Complementarias , pagan expensas comunes y expensas extraordinarias, en dic compre un dpto con una unidad complementaria ,que es una habitacion extra en el patio y el administrador me cobra todo doble como si fuera otro dpto,ademas todos los meses las expensas son diferentes, el pasa los gastos y lo prorratea por los porcentuales, un mes page $ 200 y al siguiente $ 500, cuando le pregunte me dijo que era asi por los gastos del mes, fin….gracias

, , Reportar este Comentario Adriana dijo

Buenas tardes!!!
me podrian informar si corresponde pagar a cada propietario o al consorcio los daños de los techos ocacionados por el tornado del 4 de adril del 2012.
Gracias!!!

, , Reportar este Comentario david dijo

Buenas tardes:soy inquilino,habito desde 2008 el mismo dpto,en 2008 el edificio era a estrenar,la encargada trabajo en negro desde 2008,el consorcio la blanquea en febrero 2012,la encargada reclama mala liquidacion de sueldo desde 2008,existe una deuda y se le abonara,la deuda como debe ser liquidada?,la administradora dice que debemos ponernos de acuerdo entre propietario e inquilinos,estan cargadas en una columna aparte.gracias por la respuesta.

, , Reportar este Comentario Rocio dijo

Hola! Me podr’ian sacar una duda? Este mes nuestras expensas se fueron de $260 a $460, porque entre los gastos de siempre sumaron:
-colocacion cerradura en cuarto de limpieza
-reparacion de bomba de agua (se rompio un caño y se quemo una jockey)
No corresponde a gastos extraordinarios?!!
Gracias!

, , Reportar este Comentario tamara dijo

hola, quisiera saber a quien le corresponde arreglar a la administradora o a mi este problema ya que hace 4 meses que alquilo un dpto y: según el vecino de abajo mi baño pierde en el de el cuando nos duchamos y para peor tengo el desagüé del lavadero medio tapado y no lo puedo destapar ya que en algun momento taparon una rejilla x la cual se hacían todas las destapaciones del dpto. gracias espero su pronto mensaje.

, , Reportar este Comentario OSCAR dijo

HOLA, seria tan amable y me colabora con los siguiente: en el conjunto cerrado donde vivo me cobran una cuota extraordinaria correspondientes a unos parafiscales (salud, cesantias, vacaciones, etc.) no pagados a los celadores por la administración de años pasados a la fecha que yo inicie a vivir en el conjunto. Ademas me dice el administrador que pese a que yo no vivía en ese entonces ahí y que no estuve en la reunión donde se aprobó dicha cuota tengo que pagarla. Seria tan amable y me dice si es cierto que debo pagar la cuota extraordinaria. Gracias.

, , Reportar este Comentario Rosario dijo

Hola, creo que la mayoria de los consorcios no discriminan expensas en ordinarias y extraordinaras, me podrian decir si hay alguna reglamentacion que me defina lo que abarca la expensa extraordinaria?. Relato mi caso: Hubo una filtracion desde la ventilacion de la caldera y extractor de la cocina, aparentemente, por lluvia en el departamento de mi vecino, estando de vacaciones, se levanto el piso del pasillo, el consorcio lo registra como expensa ordinaria ¿es correcto?

, , Reportar este Comentario Americo dijo

Alquilo en un edificio de 40 años, en un 4to. piso, por la inundacion del 2-4-13 Metrogas detecto mal las instalaciones y corto el gas, ahora estan modificando el circuito de ingreso al edificio y luego cada dpto. ordenar sus instalaciones para su habilitacion, las expensas aumentaron en abril y mayo; ¿me corresponde pagar las modificaciones y gastos ocacionados por la inundacion? (desagote camaras, electricistas, reparacion de bbas, etc.? y el costo del alquiler es el mismo o el dueño deberia cobrarme un % menor por falta de 6 dias de luz, los 45 dias que llevo sin gas; le agradeceria si pueden asesorme, muchas gracias

, , Reportar este Comentario Nicolas dijo

Hola, tomé posesión como inquilino el 1ro de mayo, dos meses antes se celebró una reunión de consorcio donde se decidió crear un Fondo de Reparación en tres cuotas mensuales de AR$263. Las mismas vienen detalladas en columna separada de la columna correspondiente a expensas ordinarias. De hecho cuando se paga, el recibo que el administrador otorga dice: expensas ordinarias AR$ 566, y en otro renglón: expensas Extraordinarias AR$ 263. El dueño del departamento quiere que ese fondo de reparación, lo pague yo. El contrato de alquiler dice (y cito) “El Locatario se compromete a pagar EXPENSAS, luz, agua……” En reglamento de copropiedad nunca me lo dieron.
El administrador dice lo mismo que el duelo, pero cuando te da el recibo los separa, y cuando te hace el detalle de expensas cada mes, lo separa.
En que ley, norma, etc puedo basarme con solidez para no pagar ese Fondo de reparación? entiendo que eso no me corresponde. Gracias.

, , Reportar este Comentario belen dijo

alquilo un dpto y quiero saber si el cambio del cesped sintetico que rodea la piscina corresponde que lo abonemos los inquilinos?? pagamos servicio de jardineria, los inquilinos debemos pagar la compra de la cortadora de cesped? espero su respuesta… gracias

, , Reportar este Comentario teresa dijo

soy inquilina desde 200, el consorcio desde hace unn año, manda una sola factura sin discriminar expensas ordinarias y extraordinarias, no avisan nada sobre lo que se hace, ni de los aumentos, ahora bien tengo que hacer la renovacion del contrato de alquiler, hable con el dueño y me contesto que debo hacerme cargo de la boleta como viene, me siento estafada como tengo que hacer para pagar lo que me corresponde

, , Reportar este Comentario Patricia dijo

Hola. En una reunión de consorcio se decidió crear un Fondo de Reparaciones, éstas vienen detalladas en columna separada de la columna correspondiente a expensas ordinarias. Y cuando se paga, el recibo que el administrador otorga dice: expensas ordinarias $ XXX y en otr columna: Fondo de Reparaciones $ X. La dueña del departamento quiere que ese fondo de reparaciones, lo pague yo. En el contrato de alquiler dice que “El Locatario se compromete a pagar EXPENSAS COMUNES ORDINARIAS, luz, ABL, agua……” Otros inquilinos me dicen que no me corresponde pagarlas a mí. Cómo debo hacer o dónde puedo basarme para no pagarlas? Existe una norma o ley que lo contemple?
Agradecería mucho una pronta respuesta. GRACIAS

, , Reportar este Comentario Adriana M. Gross dijo

Hola, que tal. soy inquilina hace 5 meses de un departamento a estrenar, y en las expensas comunes viene detallado, la destapacion de la cañeria de la cocina del departamento de planta baja, corresponde que paguemos todos?, una filtracion del caño de desagote pluvial de mi departamento, quien lo tiene que reparar yo o el dueño del depto?
desde ya les agradezco por permitirme consultar. Les saludos atte.-