¿Quién me arregla el caño?

Cuando ocurre una rotura, filtración, o humedad en mi departamento, quien debe hacerse cargo de las reparaciones, es la pregunta más habitual, para responder a ella debemos recurrir a dos elementos, la ley 13.512 de Propiedad Horizontal y el Reglamento de Copropiedad.-

En todo edificio hay cosas que indefectiblemente deben ser “comunes”, y son de las que depende la existencia y funcionamiento de la edificación.-

Cada dueño de su unidad, es a su vez copropietario del terreno sobre el que está asentada la edificación, más todas las cosas necesariamente “comunes” y que hacen a la seguridad y funcionamiento del edificio o “casa común”.-

Es el art. 2º de la ley 13.512, quien determina que cosas son “comunes”, no lo hace en forma taxativa, pues también pueden afectarse por convenio, elementos o instalaciones a esta categoría, así considera de propiedad común por ejemplo a: “…cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines,…ascensores,…sótanos y azoteas”.-

Otra categoría son los “bienes comunes de uso exclusivo”, por tratarse de partes del edificio que por su ubicación, no pueden ser usadas por todos los copropietarios, ejemplo: patios de aire y luz.-

Con respecto a las instalaciones de cañerías de agua, electricidad, gas, servicios centrales, desagües y cloacas, la propiedad común se extiende hasta el punto en que la instalación se separa de las paredes de cada departamento o unidad funcional.-

Es un principio general, que los copropietarios tienen derecho igualitario, al uso de bienes comunes, con independencia del valor proporcional sobre dichos bienes, con dos límitantes, respetar el destino que se le ha dado a la cosa por reglamento y no causar perjuicio a terceros.-

En principio, en general y para no confundirnos, debemos tener en cuenta que, todo lo que va de la puerta de nuestra unidad, hacia afuera, es propiedad del consorcio, y de puertas adentro, es de nuestra exclusiva propiedad, con diversas excepciones.-

La ley de propiedad horizontal no es precisa ni taxativa, en cuanto a que bienes son “comunes” y cuales “propios” del dueño de la unidad, es por ello que la jurisprudencia ha debido determinar ciertos límites.-

Sin embargo queda claro, que en el caso de filtraciones provenientes de cañerías, de agua, de gas, cloacas o desagües, como las de servicios centrales, que se produzcan dentro de las paredes de cada unidad, su reparación y mantenimiento está a cargo del consorcio.-

Del mismo modo las filtraciones provenientes de muros medianeros, terrazas y balcones, debemos hacer la salvedad respecto de instalaciones eléctricas, donde el caso es inverso, queda a cargo del propietario, su reparación y mantenimiento, desde la caja de distribución de cada unidad.-

En el caso de producirse rotura de cañerías, filtraciones o humedades a cargo del consorcio, deberá procederse a la reparación integral del daño, esto quiere decir, tanto de la instalación como del departamento afectado en cuanto a revoques y pinturas.-


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, , ruben dijo

hace 4 o5 años aprox tengo filtracion en mi baño el cual da a la terraza de bien comun pero de uso propio tengo canteros en la terraza que fueron reparados varias veses junto con la medinera la ultima reparacion de los canteros aparentemente no filtran agua se arreglo hace 15 dias la medianera igual me sigue filtrando agua en el baño y le cayo material en la cabeza a mi esposa tengo miedo que otro pedazo de material nos lastime que tengo que hacer para una solucion definitiva estos trastornos en mi casa nos molestan mucho no sabemos como solucionarlos les agradeceria me imfomaran para solucionar y si esto pertenese al consorsio muchas gracias saludo ATTE

, , liliana garcia dijo

En el reglamento de mi edificio el art. 2ºdivide las cosas comunes de copropiedad en del consorcio y exclusiva del dueño de la unidad a partir de la linea de enlace de los servicios , además en el art que trata las cargas comunes dice que los arreglos de las instalaciones de agua,gas, cloacas, etc. antes de llegar a las lineas troncales estarán a cargo del copropietario de la unidad. No obstante ello existe la discusión si la reparacion de los caños empotrados en muros o paredes dentro de la unidad son a cargo del consorcio o propietario ¿a Quién corresponde?

, , jcgimenez dijo

Estimada Liliana: Los caños empotrados en muros o paredes dentro de la unidad, deberá repararlos el Consorcio, por ejemplo, si se fisura un caño de agua que pasa por el piso de mi comedor y filtra a la unidad de abajo, deberá repararlo integralmente el Consorcio.-Le saludo atte.

, , Claudio A_LAITA dijo

Primeramente, lo felicito y le agradesco todo esta informaciòn que nos hace llegar a traves de este medio. Mi pregunta es parecida a la de Liliana. Me mude hace dos meses y despues de arreglar lo basico como pintura, plastificado, electricidad, ventanas, etc. Me vino a ver mi vecina de abajo para mostrarme que por las paredes de ella corria agua y se estaba humedeciendo todo. Conseguimos un plomero que rompio todo mi baño y cambio los caños que seguramente eran originales (Edificio de aprox. 35 años). El consorcio me dio la espalda e hizo que yo pagara “mi problema” y ahora tengo que esperar hasta que se seque las paredes del departamento de mi vecina de abajo para arreglar el Departamento de la Señora.¿Es eso justo y legal? o nos corresponde a todos?
Gracias una vez mas por su amable atenciòn. Un abrazo

, , Vicktor dijo

Pues esta claro que la cosa es confusa.
pero algo de luz hay en el tema.

Por lo general, casi en el 100 % de los casos los reglamentos son especificos.
El consorcio se hace cargo de las reparaciones de bienes comunes y el propietario los que estan en su propiedad, mas los daños que causara a terceros.

Los reglamentos hablan de hasta la entrada de la cañeria al departamento, y que hasta el el punto donde aparece ( llave de paso general), es el punto que separa las responsabilidades.
pero……. que buen negocio es tomar a cargo los gastos de reparacion de todas las cañerias del edificio, confundiendo las del consorcio con las particulares !!!!
… si las paga el consorcio, las pagan entre todos…. y hasta suena solidario, vió.

pero el precio seguramente difiere del que pueda contratar el particular y como soy un mal pensado, hasta creo que queda una porcioncita para el buen administrador.

, , jcgimenez dijo

Estimado Claudio: Es recurrente este tema, pero queda claro conforme art.2 inc.a) y e) de la ley 13.512 de Prop.Horizontal que son comunes las cañerías de agua, por ello debe intimar por cartadocumento al administrador que abone los gastos realizados a su costa por urgentes y asimismo la reparación del departamento de abajo.- Le saludo atte.

, , Beatriz Acevedo dijo

Vivo en un PH de dos viviendas (de casi 100 años de antiguedad pero en muy buen estado). La mía está en la planta alta. Con las lluvias surgió un problema en los desagues. De hecho se inundó mi terraza y se filtró agua a la casa de abajo. El plomero sugiere hacer un nuevo desague, con mejor posibilidad de desagote de mi terraza pero, obviamente, desembocando en los desagues pluviales de la ciudad, para lo cual hay que hacer tambien un trabajo en la casa de abajo. Me corresponde a mí hacerme cargo de todo el trabajo considerando que beneficia a ambas propiedades?
Desde ya gracias por su respuesta
Cordialmente
Beatriz Acevedo

, , adriana carrasco dijo

Vivo en un 4to. piso, la propietaria del departamento de abajo me reclama que tiene humedad y que se le filtra agua por los caños de la luz a la altura de mi baño.-
Pedi la opinión de 3 plomeros, y todos coincidieron que quizás sea la cloaca que está suspendida entre mi piso y el cielorraso de la señora, para ello tienen que romper todo el piso de mi baño, llegar a la losa que está a unos 50 cm y buscar la supuesta humedad (mi baño no tiene ni una canilla que gotea). Los 3 dicen que hay que arreglarlo desde el piso de abajo, llevará sólo dos dias dado que hay que romper poco, desde mi piso dos no quieren hacerlo y el otro lo hace pero sin pasarme presupuesto (¿?). La Sra se niega y yo me encuentro en un punto muerto, quiero arreglarlo pero no puedo.- ¿Qué hago?
Gracias.-

, , Yanet dijo

Buen día. Compramos un departamento de más de 50 años de antigüedad, y le comenzamos a hacer algunas reparaciones y remodelaciones. El edificio consta de PB, 1º, 2º y 3º. Nuestro depto es en el 2º. Luego de un tiempo los vecinos de PB y 1º se quejan de que tienen humedad, y alegan que es porque al hacer remodelaciones, rompimos un caño de bajada de agua, y que ahora nos debemos hacer cargo del arrglo total, esto es: caño de baja y ramales, reparación interior de la viviendas, materiales, mano de obra… N tienen forma de probar que el caño se rompió por remodelaciones que hice en mi departamento, cuando los caños no se tocaron para la remodelación.
En este caso, cómo se resuelve? La intención es solucionar el problema, pero mo que me hagan pagar derecho de piso, sabiendo que de expensas sólo pagan la miseria suma de $50,00.
Aguardo respuesta.
Saludos,
Yanet

, , jcgimenez dijo

A la consulta de Yanet, que no recibiera mail, le contesto por este medio, que tratándose de reparaciones en cañerías de uso común del consorcio, corresponde a éste su arreglo sin importar el motivo de la rotura, pues es en beneficio de todos, por ello debe intimarse por cartadocumento su reparación al administrador.Le saludo atte.

, , ALBERTO MILANO dijo

LEÍ LO ANTERIOR. Pero a quién le corresponde pagar el daño producido a un integrante del consorcio, si la filtración es de un caño que fue colocado dentro de la pared luego de la obra original. Ese caño se agregó para colocar un termotanque como 20 años después de construido y habitado el edificio. Ahora se rompió esa conexión que es en el 4to piso y arruinó mucho del 3er piso

, , Elin dijo

Vivo en el primer piso de un ph de dos casas. Hace un tiempo se rompió un caño en mi baño y le filtraba a la vecina. Yo lo arreglé y ahora la vecina dice que me corresponde abonar también la pintura. Qué es lo que corresponde en este caso?

, , ESTEBAN dijo

Muy buena la información. Queria consultar como estan considerados los caños cloacales…. son comunes…. si se produce una rotura de los caños cloacales.. el daño lo paga todo el consorcio?.

, , veronica dijo

hola quisiera me asesoren en estos dos temas que tengo con el consorcio, yo vivo en un ph en el primer piso y se ha roto uno caños que se encuantra debajo del inodoro de mi baño y ha humedecido el techo del pasillo de entrada del edificio y parte del departamento de abajo, el arreglo ya se hizo, pero me quieren cobrar la mitad del gasto, ¿es eso justo o deberia hacerse cargo el consorcio?
por otro lado la terraza del edificio queda arriba de mi departamento tiene filtraciones de agua y a consecuancia de eso se me caen los pedasos de reboque bastante grande por cierto, de los techos de mi dormitorio y comedor diario, y el consorcio no me quiere pagar ni los arreglos que hice dentro de mi casa en el cielo raso , ni arreglar la terraza para que deje de filtrar, hace 8 años vivo alli y siempre he tenido el mismo problema con la terraza y el consorcio no hace nada para correjir el problema ya que encima lo veo peligroso por que tengo una hija pequeña , desde ya muchas gracias , espero su resouesta.

, , rafael dijo

Hola quisiera saber como se puede fundamentar que los arreglos por humedas producidas en el interior de un departamento que ademas pueden afectar a departamentos linderos corren por cuenta del propietario del departamento o no del consorcio.
El reglamento del consorcio hace referencia a que los arreglos de las partes no comunes corren por cuenta de cada propietario como así tambien los arreglos que se puedan ocasionar en otras unidades. Esta es válido?
Muchas gracias.

, , sandra dijo

hola queria consultarte, yo alquilo un depto, tengo contrato solo sellado por el banco, hace mas de 2 semanas que el techo de la cocina gotea además de caerse el cielo raso y anoche empezó a chorrear agua que llego hasta donde estaba la lampara, el foco estallo y se me corto la luz. Mientras esto ocurria hice varios reclamos a la administracion sin obtener respeusta, solo falsas promesas, el duaño del depto me habilito a hacer los reclamos q sean necesarios, quisiera saber que es lo que debo hacer, si es conveniente que intime a la administracion yo, o que la carta documento sea enviada a nombre del propietario, o como debere proceder en su caso para no provocar gastos innecesarios y errores en caso de que este tema se derive en un juicio. Espero me puedas ayudar y desde ya muchas gracias.-

, , Gaston dijo

Hola, tengo un departamento alquilado, y la vecina que vive arriba, el suyo lo tiene completamente arruinado, ella no paga expensas hace mucho tiempo. el problema es que la inquilina tuvo varios problemas con el agua de cañerias o desagues rotos que tiene la vecina, y el ultimo problema fue que se le inundo toda una habitación con el consiguieente perjuicio de bienes. Tambien poco a poco me esta deteriorando el departamento y desde ya los techos. Mi inquilina me reclama que le pague los daño ¿que debo hacer?, la vecina de arriba no piensa y creo que no va a hacer nada para arreglar el tema, y la comunidad dice que no es problema de ellos.
¿A quien le tengo que reclamar?.
Gracias por la molestia de contestarme.

, , Mariana dijo

Hola, en mi caso tengo una mancha enorme de humedad en la pared q divide un lavaderito de la habitación. Evidentemente hay una perdida en un caño de agua porque la mancha ya tiene moho. La administración me dice q si es el caño q me da agua a mi me tengo q hacer cargo yo, solo lo pagaria el consorcio en caso de caño maestro, y lo q es peor me dijo q tengo q romper yo y ver si deja de perder agua al carrar la llave de paso me corresponde pagarlo a mi. A mi no me pierde nada y estoy casi segura q es un problema de la conexion del caño maestro con mi bajada para el baño. Ya reclame y no me dan respuestas q puedo hacer??
Muchas gracias

, , maria dijo

hace 17 años que vivo en una torre en el primer piso, y tambien 17 años que tengo filtracion de agua,se rompio el caño de cloacas y tardardon 6 años para repararlos, luego el de desaague, luego el que lleva el agua al tanque,en conseciencia se oxido el marco de la puerta del baño, tambien se arruino la pùerta ,azulejos etc.ahora hay una fisura a mi lavadero no solo corre corre el agua por el contrapiso sino que va a la térmica y medidores que estan ubicados debajo de mi departamento, en tema es que COMO NO SE VE, LO DEJAN,y me dicen que debo hacerme cargo de los gastos, quisiera que Ud. de lo corroborara,muchisimas gracias

, , maria dijo

muchisimas gracias por antender mi pedido

, , Guillermo dijo

Tengo un departamento en un ultimo piso. Arriba tengo la terraza. Hace 3 años tuve una filtracion. Por el efecto de este, tuve caida del yeso del techo en varios ambientes. El consorcio arreglo la filtracion y realizo el arreglo del yeso en los techos. Pero luego abandonando el trabajo final de la pintura en techos y paredes. Hace 2 años que vengo reclamando y siempre desde la administracion me promenten arreglarlo y pasaron varios presupuestos, pero todo sigue igual. Yo no aguanto mas esta situacion y quiero saber como debo proceder para que finalmente me pinten lo que corresponde y tambien si se puede hacer alguna demanda por los daños morales sufridos. Gracias

, , ceci dijo

hola me encanta la informacion que compartis con el publico, auiestoy mal por el fallecimiento de mi abu de casi 100 años, y necesito que me informes un poco,porque no tengo ni idea que hacer o los pasos a seguir, el caso: mi abue que fallecio es la mama de mi papa tambien fallecido, osea han muerto mis abuelos y sus tres hijos por lo tanto quedan como hereder 3 nueras y los nietos. En esa casa la de herencia, hemos vivido:abuelos(dueños) y dos de sus hijos con sus familias siempre, mi mama vive con mi tia(otra nuera)en la casa de mis abuelos hace ya 40años con ellos, despues de que muriera mi papa y el otro hijo mi mama se encargo de cuidarlos, mientras que la familia del 3er hijo tambien muerto desaparecieron de la vida de mis abuelos por estar enojados con ellos(por otros motivos)hace ya mas de 20 años, nunca ni un llamado, y para ellos mis abuelos estaban muertos, la primer preguntan ellos conservan los mismos derechos como herederos que nosotros por ser herederos forsozos?porque ante el pedido de mi abuelo cuando estaba enfermo no acudieron totalmente no les intereso, porque estoy segura que ahora van a aparecer para la sucesión ya que murio mi abuela .2º pregunta hay algun problema o traba que perjudique a mi mama en la sucesion por haber vivido ahi mas de 30años? .3º mi mama no estaba casada con mi papa pero esta demostrado por otros tramites para la jubilacion y por nosotros sus hijos que ella era su mujer, hay algun inconveniete por eso? y le corresponde algo a su primera mujer he hija(de mi papa) de la cual mi papa se separo hace mas de 40 años(ni las conozco porque nunca vinieron a ver a mi papa ni abuelos, ni sabia que existian).nosotros no tenemos dinero como se empieza la susecion? si la quieren empezar mis primos y nosotros no podemos economicamente, que pasa en ese caso, te agradeceria tanto esta info ya que no puedo acceder a un abogado, saludos, eternamente agradecida

, , Esteban dijo

Hola como estan? A ver si me pueden ayudar…!!!
Resulta que se rompio un caño de agua caliente que esta en el piso de mi baño, lo cual origino que se le inundara (literalmente) el baño de los vecinos de abajo. Cerré la llave de paso que venía de la cañeria central y dejo de caerle agua al vecino.
Hoy me llama el administrador para decirme que ese arreglo lo tengo que pagar yo, porque el consorcio solo se hace cargo hasta donde esta la llave de paso de cada departamento.
Lo cual me llevo a leer el art.2 inc.a) y e) de la ley 13.512 de Prop.Horizontal pero me deja mas dudas todavia, porque lo cierto es que no dice nada exacto, solo habla de “servicios en común”
Entonces le mando una carta documento, como leí en otros anuncios, para que se hagan cargo o yo tengo que pagar el arreglo de la cañeria y los perjuicios que le ocaciono al vecino?
Desde ya agradeceria una respuesta.
Saludos

, , Claudio dijo

Necesitaria que me saquen una duda.
Por tercera vez en dos años un caño del vecino del piso superior al mio posee pérdidas y ocasiona daños serveros en mi inmueble, En esta última oportunidad ocasiono electrificación del techo y corte inmediato del interruptor.
La propietaria de la unidad superior argumenta que lo debe reparar el consorcio. Por eso los consulto. ¿Quien debe abonar el arreglo? la propietaria o el consorcio. Desde ya gracias. Atte Claudio

, , Silvia Pelaez dijo

Alquilo un depto. y se rompió un caño de plomo justo en la junta con la pared. La empresa constructora que administra el alquiler del departamento me ofreció enviarme un plomero, el señor arregló el caño y me quieren cobrar a mi el arreglo. Considero que siendo un elemento que es parte del departamento y que se rompe por el paso normal del tiempo, es algo que debe pagar el dueño. El inquilino debe hacerse cargo en caso de un cuerito o pintura que haga falta, pero no de un caño que se cambia en su totalidad por más que no sea dentro de la pared. Sobretodo porque las expensas las pago en su totalidad y entonces también estoy pagando ya en parte los que van dentro de la misma. Y entonces qué caños paga el dueño? Quisiera saber si estoy en lo cierto.

, , maria dijo

tengo una perdida sobre el contra piso del lavadero, el agua cae a la termica, hace ya mas de tres años ,a quien le corresponde el arreglo?
los administradores no le dieron importancia. muchas gracias.

, , CARLOS SOLARI dijo

A quien le corresponde el cambio de una llave de paso rota??
Muchas gracias!!!

, , Damian dijo

Hola que tal, alquilo un depto y hace 3 meses tuve un problema que se tapo la rejilla de un patio y se me inundó todo (estoy en un 2do Piso). La inundación levantó todo el piso del comedor. Vengo con esto hace 3 meses, desde hace un mes destaparon un caño que se encontraba empotrado dentro de una pared de un local de planta baja. El caño es del tamaño pluvial, como el que está en la calle. Todavia se sigue dando vuelta con el administrador del consorcio y yo hace 3 meses que estoy sin piso. Corresponde seguir pagando el alquiler al dueño y las expensas? por favor contestenmen cuanto antes.

Saludos,
Damiàn

, , Maria dijo

Hola, queria consultar, ya que tengo un problema y no se quien tiene que responder por esto.Yo alquilo un departamento por inmobiliaria y al mes de entras el mismo se inundo.El parque del comedor se levanto y tardaron 6 meses en levantar las maderas.Ahora hace 3 meses que tengo el piso de carton, sigo pagando el alquiler ya q no me ralizaron descuento alguno y nadie responde por esto.Que tendria que hacer? Hay algun ente que regularice esto?

, , Roberto Franceschini dijo

Compre un departamento en PB.al poco tiempo, empezo a levantarse algunos sectores del piso debido a una perdida de la cañeria de calefaccion.El Administrador cambio los caños, pero quedaron destruidos porsiones del parquet (no se pueden recuperar porque estan al limite). Hay que cambiar el piso.A quien le corresponde el pago del mismo?. Muchas Gracias

, , Marina dijo

Buenos días, a ver si pueden ayudarme: hace unos días cambié mi calefón de tiro balanceado por otro y tuvieron que ampliar el ahujero en la pared para la salida del mismo, que da hacia el aire y luz del edificio; sería necesario revocar alrededor, pero hace falta un silletero. Tengo que contratarlo y pagarlo yo o el consorcio? Muchas gracias por responder.

, , anton dijo

vivo en un edificio de tres pisos toda la instalación va por el medio —-
recién llega la compañía del gas y me cierra el gas por perdida del caño en el departamento de planta baja que fue quien hiso el reclamo,ahora planta baja y 1º piso por la forma de vida de la gente es todo humedad roturas de paredes filtración de agua y son los que permanentemente nos perjudicaron al vecino del 2º y ami en el 3º —- hay forma de denunciar estos abusos para poder controlar a futuro las roturas que sigan

, , viviana dijo

tengo una perdida d eagua en mi departamento porque el vecino de arriba tiene un caño roto lo hable con la dueña pero como esta en juicio de desalojo el inquilino no repsonde los llamados y no puede arreglar la perdida que debo hacer ? se esta rompiendo en techo y pasa micha agua para abajo.

, , Miguel Nogueira dijo

Compre un PH , hay uno arriba (el mio) y otro abajo.
A los dos dias de mudarnos ,la vecina de abajo me envio una carta documento intimandome a reparar en un plazo de 10 dias los desagües cloacales de mi baño que provocaban filtraciones en el techo de su baño, además de reclamarme $4500 para reparaciones en su unidad debido a estas filtraciones.
Mi consulta es 1º) Me pueden reclamar los daños que se originaron anteriores a la compra de la