Enero 26, 2012 | Por jcgimenez | # Enlace permanente
En el régimen de propiedad horizontal el cobro regular de las expensas comunes es fundamental para el mantenimiento del inmueble común, de tal forma se impide al propietario el abandono, no pudiendo librarse del pago por renuncia del uso o goce de bienes o servicios comunes o abandono de su unidad.- En consecuencia cada propietario debe contribuir a los gastos y expensas comunes conforme la forma y proporción que le corresponda según el reglamento de copropiedad y administración.-
Por lo dicho es el propietario de cada unidad funcional el responsable y sobre el que recae la obligación de pagar las expensas, independientemente que por contrato de locación convenga con el locatario que éste tome a su cargo el pago de las expensas mientras dure la locación, en caso de mora en el pago de expensas comunes el administrador deberá intimar el pago al propietario de la unidad funcional y no al inquilino que circunstancialmente ocupe el inmueble, para ello dispone de la acción ejecutiva que determina el art.524 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, no pudiendo oponer al consorcio la relación locativa dentro de la cual el propietario posee a su vez las vías legales para el cobro al locatario.-
Asimismo alcanza esta obligación de pago de expensas al adquirente en subasta del inmueble quien debe afrontar las deudas por expensas devengadas antes de la toma de posesión cuando el monto del remate no alcanza para solventarlas, pues por resultar sucesor a título particular del anterior propietario, se encuentra obligado por las deudas informadas en el expediente y las que se devenguen con posterioridad, sin perjuicio del derecho de repetición contra el anterior deudor (Conf. CNCom.Sala A 9-10-2008 Krause s/quiebra L.L. Rep. 2009 pag.915).-
Otra cuestión es si el copropietario puede eximirse del pago de expensas cuando el consorcio omite efectuar arreglos a su cargo, y a contrario sensu, ¿puede el consorcio ampararse en el incumplimiento del pago de expensas para no hacer las reparaciones necesarias?, en diversos fallos se ha considerado que solo puede atenderse a un lapso prolongado sin efectuar reparaciones necesarias o urgentes para proceder a la compensación por parte del propietario, pero no existe una correlación entre la mora del propietario y la obligación del consorcio en realizar reparaciones en partes comunes.-
Asimismo el principio general es que no puede omitirse el pago de expensas aduciendo que no se realizaron reparaciones por el consorcio, dado el privilegio que ampara a la ejecución de expensas mediante la vía ejecutiva y sin embargo más allá de circunstancias especiales no es aplicable la excepción de incumplimiento contractual en el caso de concurrencia de deuda por expensas con un reclamo por daños ocacionados por partes comunes del edificio.-
Enero 11, 2012 | Por jcgimenez | # Enlace permanente
En el sistema de la propiedad horizontal los propietarios tienen a su cargo, en proporción al valor de sus unidades funcionales, soportar los gastos que demande la administración, conservación y reparación de las partes comunes (art.8º ley 13.512), esta contribución es conocida con la denominación de -expensas comunes- .-
En el género expensas están comprendidos los gastos de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad, y decoro, así como las primas de seguro del edificio y las erogaciones debidas a innovaciones en dichas partes.-
El término -expensas- suele resultar ambiguo ya que implica diversos conceptos, pero en general cuando nos referimos a ellas se entiende que comprenden los gastos, erogaciones, costas, etc. originados en el edificio común de propiedad horizontal, por ello aunque los arts. 8 y 9 ley 13.512 utilizan términos diferentes, esos términos han sido empleados con criterio amplio, comprendiendo todas las erogaciones que deban efectuarse con motivo de la utilización, conservación o mejoramiento del edificio de propiedad horizontal.-
Es de la naturaleza de las expensas su carácter común, ya que la contribución está siempre destinada a ser aplicada en partes o bienes comunes del edificio o eventualmente, para satisfacer obligaciones derivadas de partes o bienes comunes.-
EXPENSAS COMUNES: ORDINARIAS O EXTRAORDINARIAS: Dentro del género expensas comunes podemos distinguir aquellas que resultan ordinarias, es decir que se devengan normalmente conforme acontece habitualmente o es previsible que ocurra y las denominadas “extraordinarias”.-
En nuestra opinión las expensas “ordinarias” son aquellas erogaciones que se realizan para el mantenimiento y conservación de las partes comunes del edificio, o que responden a obligaciones del consorcio, son siempre dispuestas por el administrador de acuerdo a sus funciones, en esta primera especie debemos incluir las referidas a la administración, tales como salarios del personal, sus cargas y contribuciones, los impuestos y tasas, honorarios del administrador, etc..- Integran esa categoría también los gastos necesarios para hacer frente a las reparaciones de bienes y partes comunes , para mantener el inmueble común, o para seguridad y comodidad, como también las primas de seguro obligatorio.-
En cambio existen otros gastos que constituyen expensas comunes pero llamadas -extraordinarias- , determinadas tanto por su destino, como por quien las dispone, se trata de gastos por innovaciones en partes comunes que resultan de la decisión de los propietarios en asamblea, y que tienen por finalidad el mejoramiento o uso más cómodo u obtención de mayor renta, por ejemplo construir un solarium o una piscina, o un salón para usos múltiples o nuevas instalaciones, etc..-
Las que denominamos expensas extraordinarias, son tan comunes como las ordinarias pero tienen una naturaleza diferente ya que exceden el giro de los gastos comunes de administración.-
La diferenciación entre expensas ordinarias y extraordinarias cobra especial importancia en el caso de los inquilinos que toman a su cargo el pago de expensas, en que en la mayoría de los casos excluye a las extraordinarias, de tal manera para dilucidar si deben quedar a cargo del locatario, debe estarse a su especial naturaleza y al órgano que las dispuso.-
Conf: “Pago de expensas…” por Eduardo Molina Quiroga, en La Ley tº 2005 F pag.220/21.-
Enero 9, 2012 | Por jcgimenez | # Enlace permanente
El Código Penal al reprimir la violación de domicilio protege, no la construcción material que constituye la casa, sino la libertad necesaria para el ejercicio de la soberanía doméstica del individuo, se trata de garantizar el libre y normal ejercicio de las actividades privadas propias de la vida doméstica, la seguridad y tranquilidad del hogar, esta protección está consagrada por la Constitución Nacional en el art.18 al disponer que “el domicilio es inviolable…”.-
El art.150 dispone que: “Será reprimido con prisión de 6 meses a 2 años, si no resultare otro delito más severamente penado, el que entrare en morada o casa de negocio ajena, en sus dependencias o en el recinto habitado por otro, contra la voluntad expresa o presunta de quien tenga derecho de excluirlo”, el propio artículo dispone su aplicación siempre y cuando no resultare un delito mayor.-
La conducta punible consiste en penetrar en alguno de los lugares que señala el artículo, puede accederse desde el exterior o de interior a interior del establecimiento, también comete violación de domicilio la persona que no obstante habérsele permitido entrar en un lugar, se introduce en una dependencia de acceso expresa o implícitamente prohibido, sin embargo por no estar previsto en la norma no comete el delito quien contrariando la voluntad del que tenga derecho a oponerse, permanece en un domicilio al que entró lícitamente.-La tentativa es posible.-
Concepto de domicilio: El artículo enumera una serie de lugares que deberán ser considerados ámbito de comisión del delito, como: a) Morada, lugar destinado a habitación, casa habitada, es necesario que se encuentre efectivamente habitado en el momento de la violación, aunque los moradores no estén presentes.-
Delito de acción pública: A partir de la sanción de la ley 23.077 pertenece a los delitos cuya acción procede de oficio.-
Allanamiento ilegal de domicilio: El sujeto activo de este delito puede ser funcionario público o un particular investido de tal facultad, y debe distinguirse de la inspección domiciliaria con el consentimiento del morador.-
Este delito admite causales de justificación como: a) Mal grave a sí mismo, a los moradores, o a un tercero, cuando se supone razonablemente que la vida de terceros está en peligro, b) Deber de humanidad, cuando es en auxilio de la vida o seguridad, c) Prestar auxilio a la justicia, cuando se denuncia por uno o más testigos haber visto personas asaltando una casa, cuando se oyen voces requiriendo auxilio, etc..-
Conf.: “Código Penal” por David E. Dayenoff pag.369/75.-
Enero 8, 2012 | Por jcgimenez | # Enlace permanente
Existen circunstancias atenuantes respecto del homicidio doloso del cónyuge, como mala relación conyugal, buen concepto vecinal del victimario, etc. a evaluar por los jueces, en un fallo polémico atento medió ocultación del cuerpo de la víctima y se concedió arresto domiciliario al imputado por edad avanzada.-
El homicidio doloso del cónyuge tiene una pena agravada conforme art.80 del Código Penal de prisión perpetua, pero pueden contemplarse circunstancias atenuantes como las determinadas por el Tribunal de Casación Penal de la Provincia de Buenos Aires, por su Sala III de fecha 30-6-2011, que concluyó: “Debe entenderse que mediaron circunstancias extraordinarias de atenuación de la figura agravada de homicidio (art.80 último párrafo CP) puesto que el matrimonio entre la víctima y el victimario se desarrollaba en condiciones que llegaban al extremo de la desnaturalización, respondiendo el imputado a impulsos emocionales relacionados con el turbado enlace familiar existente, el cual presentaba vestigios de una significativa historia patológica vincular, que han influido en su accionar delictivo (voto del Dr. Carral).-
El hecho de que el encausado, luego de producir el homicidio de su cónyuge, haya ocultado el cuerpo en un predio ubicado en las cercanías de su finca, permite afirmar que su accionar no resultó compatible con un proceso accidental, sino que tuvo la voluntad de realizar el comportamiento ilícito que se le atribuye (voto del Dr.Carral).-
El hecho de que el homicidio se haya perpetrado dentro del mismo predio que habitaban víctima y victimario, no resulta óbice para descartar la aplicación de la atenuante contemplada en los arts. 40 y 41 del Código Penal, por cuanto lo que en esencia es dirimente es el comportamiento que el sujeto activo despliega en la vida comunitaria (voto del Dr.Carral).-
Corresponde conceder al imputado el arresto domiciliario puesto que cumple con el supuesto contemplado en el inciso d) del art.32 de la ley 24550 -interno mayor de 70 años- , no estando previsto ningún otro requisito adicional para otorgar o no la solicitud del beneficio. (voto del Dr.Carral)”.-
Enero 5, 2012 | Por jcgimenez | # Enlace permanente
La disposición del inmueble sede del hogar conyugal ha sido analizada por nutrida doctrina, sin embargo siempre quedan dudas, la protección de la vivienda familiar surge del art.14 bis de la Constitución Nacional y para procurar su amparo la ley se ha valido de diversos medios regulados dentro de la ley de matrimonio, en la ley de bien de familia, y en otras disposiciones que contemplan la situación que se crea cuando la familia entra en conflicto, estableciendo por ejemplo la atribución provisoria durante el juicio de divorcio.-
En primer lugar nos referimos al art. 1277 del Código Civil que se refiere a la necesidad del consentimiento para disponer o gravar los inmuebles o bienes registrables (automóviles, etc.) esta disposición está referida a los bienes ganaciales e incluye a la vivienda familiar y limita la disposición del inmueble sede del hogar conyugal, de esta manera se ampara la vivienda de los cónyuges aunque no tengan hijos o sean mayores.-
El segundo párrafo del art. anterior también exige el consentimiento del otro cónyuge para disponer del inmueble propio de uno de ellos en que esté radicado el hogar conyugal si hubiere hijos menores o incapaces. Tal consentimiento puede ser suplido por venia judicial si el interés familiar no se haya comprometido.- Esta disposición se aplica aún después de disuelta la sociedad conyugal luego del divorcio.-
Además dicho inmueble propio de uno de los cónyuges debe ser el asiento principal de su residencia no pudiendo ser considerada para ello por ejemplo, una casa de fin de semana, y el carácter propio del bien no constituye una dificultad ya que ello surge del título de propiedad.-
Se ha entendido que quedan comprendidos uno o más hijos menores del matrimonio ya sea que los cónyuges convivan o estén separados de hecho, ha ofrecido alguna duda el hijo extramatrimonial de uno de los cónyuges, en general la respuesta es ofrecer la mayor protección y al hecho de que han habitado en ese hogar.-
Con respecto a los incapaces la norma comprende a los dementes, alguna duda se ha planteado respecto a los inhabilitados, de todas maneras se los asimila a los que necesitan protección.-
En cuanto a la disposición del inmueble ganancial, estando disuelta y no liquidada la sociedad conyugal, la doctrina y jurisprudencia lo asimilan al condominio, razón por la cual la disposición corresponde a ambos cónyuges siendo aplicable el art.1277 para preservar el patrimonio ganancial.-
Conf.:”La Disposición del Inmueble Propio…” por Julio C. Capparelli en La Ley T2009 E pag. 913.-
Noviembre 14, 2011 | Por jcgimenez | # Enlace permanente
La ley 13.512 en su art. 6º determina que: “Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: a) Destinarlos a usos contrarios a la moral y buenas costumbres o a fines distintos a los previstos por el reglamento de copropiedad y administración”.- De tal manera es en definitiva el reglamento de copropiedad quien determina el destino y uso determinado para las unidades funcionales, en la práctica nos remite a uso para vivienda o apto para profesional o comercial, la violación de esta normativa habilita al consorcio para pedir se restablezca el uso permitido contractual y legalmente.-
En tal sentido la jurisprudencia ha determinado que: “Cabe hacer lugar a la demanda incoada por un consorcio de copropietarios contra el dueño de una unidad funcional que era utilizada como consultorio profesional, si de la interpretación armónica de lo normado por el reglamento de copropiedad y administración, junto con lo dispuesto por los arts. 1198 del Cód. Civil y218 del Cód. de Comercio surge que a través de la enumeración ejemplificativa de diversas situaciones prohibidas lo que se pretendió evitar fue que se le otorgara a los departamentos un destino distinto a vivienda” y que: “Debe hacerse lugar a la demanda incoada por un consorcio de copropietarios contra el propietario de una unidad funcional que era utilizada como consultorio profesional en contra de lo dispuesto por el reglamento de copropiedad y administración toda vez que el demandado al comprar el departamento aceptó los términos del reglamento y en todo caso, ante la duda, debió consultar al consorcio a través de su representante por un medio idóneo para su eventual oponibilidad”.-
Conf.: CNCiv. Sala L 10-4-06 Cons.Vta.de Obligado 1786″ Repertorio La Ley año 2006 pag.1938/39
Noviembre 11, 2011 | Por jcgimenez | # Enlace permanente
Cuando no hay parientes con derecho a la sucesión o no se presentan a recogerla, o la renuncian, la sucesión se reputa vacante y sucede el Fisco. Según el art.3539 del Código Civil, la reputación de vacancia ocurrirá cuando después de citados por edictos durante 30 días a los que se crean con derecho a la sucesión o después de pasado el término para hacer el inventario y deliberar o cuando habiendo repudiado la herencia el heredero, ningún pretendiente se hubiere presentado.-En nuestra doctrina el Fisco no es un heredero sino que recibe el acervo hereditario a título de dueño de los bienes vacantes.-
Producida la vacancia, todos los que tengan reclamos que hacer contra la sucesión pueden solicitar se nombre un curador de la herencia, en Capital Federal la curatela corresponde de pleno derecho al representante del Consejo de Educación, de tal modo que no se requiere designación especial, las provincias han dictado disposiciones análogas a favor de los Consejos locales.-
El art.1 ley 163 concede a los cónsules extranjeros el derecho de intervenir en la sucesión de sus connacionales fallecidos en el país, sin dejar herederos, y el art. 13 de la misma ley exige reciprocidad, una fuerte corriente doctrinaria sostiene que esta ley fue derogada por el Código Civil que es posterior.-
El curador es el representante de la sucesión y por tanto le son aplicables las reglas del mandato, en primer término debe confeccionar un inventario ante un escribano y dos testigos y al mismo tiempo debe hacer el avalúo, los deberes y facultades del curador son los del heredero que ha aceptado la herencia, por tanto puede estar en juicio como actor o demandado, y efectuar las reparaciones necesarias y urgentes para conservación de los bienes, pero no puede constituir hipoteca ni otros gravámenes y es responsable por toda falta grave de su administración.-
En todo juicio de herencia vacante hay dos períodos: uno en que la vacancia simplemente se presume, duranter él se designa curador, se toman las medidas de conservación, y el otro: en que la herencia se declara vacante.-
Dice el art.3544 que “cuando no hubiere acreedores a la herencia, y se hubiesen vendido los bienes hereditarios, el juez de la sucesión, de oficio o a solicitud del fiscal, debe declarar vacante la herencia y satisfechas todas las costas y el honorario del curador, pasar la suma de dinero depositada al Gobierno Nacional o al Gobierno Provincial”.-
La presunción de vacancia se mantiene sin carácter definitivo, mientras haya pretendientes a la herencia, concluido el pleito con el curador, la herencia se considera definitivamente vacante y los bienes pasan al fisco, sin perjuicio de un posterior juicio de petición de herencia.-
¿Quién promueve el juicio de vacancia?: Si no existen herederos, como es posible que se promueva juicio, ello presenta el verdadero quid de la cuestión, de tal modo alguna persona debe denunciar la vacancia, un particular o un funcionario público, de lo contrario sin que se inste el proceso el Fisco no puede tomar conocimiento del hecho de la vacancia.-
Conforme: Derecho Sucesorio -Guilermo A. Borda.-
Noviembre 8, 2011 | Por jcgimenez | # Enlace permanente
Los honorarios comunes del sucesorio constituyen una obligación simplemente mancomunada, pues se divide a prorrata entre los herederos en proporción a su interés o parte en la herencia y la prescripción liberatoria corre separadamente en favor de cada uno de los herederos.- Para que en un juicio sucesorio la actuación del letrado revista carácter común a los fines de la regulación de honorarios,la finalidad de perfeccionar la transmisión del acervo hereditario debe apuntar a llevar adelante el proceso beneficiando a la masa, esto es, responder a intereses generales.-
Los honorarios en ejecución son de interés común y se encuentran a cargo de todos los herederos en virtud de haberlos beneficiado por igual, ello en los términos del art.3474 del Código Civil, revisten el carácter de baja común a la hora de determinar el pasivo de la sucesión y la medida en que habará de responder cada uno de los herederos no podrá determinarse hasta efectuada la partición, consecuentemente el título presentado resulta inhábil para ejecutarlo contra todos los herederos como si se tratara de una obligación solidaria.-
Deben considerarse cargas de la sucesión los gastos realizados en beneficio común y como tales cabe encuadrar a los honorarios por actuaciones comunes, pero ese carácter en modo alguno lleva a confusión con la solidaridad, por lo que los herederos están obligados en la proporción que reciben de la herencia ysu obligación no podría ser solidaria sin una disposición legal expresa que así lo hubiera dispuesto (art.701 C.Civil), entonces en el caso, el título es inhábil para para permitir la ejecución individual de los honorarios.-
Conf.: Repertorio La Ley 1999 pag.2519.-
Octubre 27, 2011 | Por jcgimenez | # Enlace permanente
Al constituirse el consorcio de propietarios conforme ley 13.512 deberá otorgarse el reglamento de copropiedad y administración, por escritura pública que se inscribirá en el Registro Inmobiliario, y en el mismo deberá establecerse la forma de convocar a la reunión de propietarios en asamblea, la persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de casos en que la ley exige mayoría.-
Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condóminos, serán resueltos previa deliberación de los propietarios por mayoría de votos.-
Cuando no fuere posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios, se solicitará al juez que convoque a la reunión, que se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a tomar medidas urgentes.- (Conf. art.9 inc.d) y art.10 ley citada).-
Conforme lo expuesto viene al caso citar la siguiente jurisprudencia sobre reuniones asamblearias:
1) Es improcedente el pedido de convocatoria a asamblea judicial que fue articulado por el actor en los términos del art.10 de la ley 13.512, en el caso, la asamblea se había solicitado para tratar la designación de un nuevo administrador, puesto que no demostró que los hechos invocados como fundamento de su acción no puedan ser remediados a través de las vías legales y reglamentarias que regulan el régimen de funcionamiento del consorcio de propiedad horizontal, o en su caso,a través de las acciones judiciales que fueran pertinentes.- (CNCiv. sala J 2006-04-11 -Cristóforo Carlos).-
2) La alternativa de convocatoria a asamblea judicial en los términos del art. 10 de la ley 13.512 es un remedio de carácter excepcional, en el caso dicha asamblea había sido solicitada con el fin de que se designe un nuevo administrador,para cuya procedencia no sólo es necesario justificar que no se pudieron llevar a cabo las asambleas extrajudiciales, sino, además, acreditar la urgencia y gravedad de las cuestiones a decidir. (Conf. idem anterior).-
3) Es procedente la realización de una asamblea en sede judicial, pues si el reglamento de copropiedad permitía que un consorcitas acuda a un magistrado ante la mera renuencia a convocar reunión o la ausencia de administrador, con mayor razón ello se encuentra justificado ante la ausencia definitiva que provoca el fallecimiento de dicho representante. (Conf. CCiv.yCom.Necochea Kant c.Consorcio).-
Conf.: Repertorio La Ley año 2006 pag.1939/40.-
Octubre 26, 2011 | Por jcgimenez | # Enlace permanente
El testamento es principalmente un acto de disposición de bienes, esto no significa que no pueda contener disposiciones de carácter extrapatrimonial, las más importantes son el reconocimiento de hijos extramatrimoniales y el nombramiento de tutor, también puede contener consejos o ruegos a sus herederos, referencias religiosas, pero carecen de obligatoriedad.-
El testamento como acto de disposición de bienes es la función jurídica normal del testamento, la disposición de los bienes se puede realizar por cuatro vías: a) La institución hereditaria, que tiene lugar cuando se deja a una persona todo el patrimonio, o una parte alícuota de él, sin designar porciones, lo que caracteriza al heredero y lo distingue del legatario de cuota, b) El legado de cuota, al legatario se le asigna una cuota fija del acervo hereditario, carece del derecho de acrecer, de tal modo en ningún caso podrá recibir más de lo que le ha sido asignado, c) El legado particular, que importa la asignación de una cuota concreta y no de una parte del patrimonio, d) El cargo impuesto a un heredero o legatario en favor de un tercero.-
En el derecho moderno la institución hereditaria no tiene otro contenido que una transmisión de bienes, y no se ve que invonveniente puede haber en que una parte de esos bienes se transmitan de acuerdo con la voluntad del testador y otra conforme el orden sucesorio legal, por ello el art.3607 dispone que el testamento puede tener una disposición total o parcial de los bienes, admitiendo así una regla que hoy es universal.-
Ello significa que, si el causante sólo ha dispuesto en su testamento de una parte de sus bienes, el resto se transmitirá siguiendo el orden de la sucesión legal o intestada.-
El contenido del testamento, su validez, o invalidez legal, se juzgan según la ley en vigor en el domicilio del testador al tiempo de su muerte (art.3612), pese a la generalidad de sus términos hay que tener presente que, de acuerdo al principio de la pluralidad de sucesiones, habrá que aplicar siempre la ley argentina a todo referente a la transmisión de bienes inmuebles o de bienes con situación permanente en el país.-
Conf.: Derecho Sucesorio, Guillermo A. Borda.-
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