Archivo para la categoría ‘Arquitectura, Urbanismo, Construcción’
Septiembre 11, 2011 | Por acrostico | Claves: Build Rise Investment Limited, Deloitte, electroingeniería, Fujifilm, Grupo Torcello, Jaga Na, Louis Berger Group, pua, River Plate Forum | # Enlace permanente
Los vecinos del estadio de River Plate padecen hace décadas las consecuencias de actividades deportivas y sociales realizadas en una amplia gama de horarios y días sin que ninguna autoridad les ponga límites. La última, en ocasión del descenso del club a una categoría menor, generó una ola de destrozos y saqueos y sus responsables aún deben ser identificados por la Justicia.
Además de los encuentros de fútbol y las actividades de los socios también se desarrollan recitales musicales a todo volúmen con su secuela de pogos, fuegos artificiales, venta ilegal de alcohol y drogas y batallas campales dentro y fuera del estadio. Todo aderezado por la confluencia de miles de personas y vehículos que invaden los aledaños, la infaltable concurrencia de cuidadores ilegales de autos (trapitos), vendedores ambulantes, suciedad, polución, ladrones de todo tipo y con fuerzas de seguridad que tendrían que asegurar el necesario orden.
Es importante destacar que el barrio adyacente, Bajo Belgrano (barrio River), tiene una codificación urbanística residencial que limita la altura de las construcciones y otros aspectos. Pese a que esto tendría que asegurar un ambiente apacible y relajado, los padecimientos por las actividades actuales del estadio vienen de lejos y no cesan.
Pero como si esto no fuera suficiente el futuro promete … algo peor.
Un conocido y promocionado estudio de arquitectura denominado Grupo Torcello asociado con otras organizaciones no filantrópicas extranjeras han pergeñado un aporte para la ya caótica situación del Club River Plate y su vecindad. Grupo que en el pasado había hecho otra significativa propuesta para construir una autopista bajo la Avenida 9 de Julio.
El proyecto para River propone incorporar nuevas construcciones para un microestadio, un centro de convenciones, mall, 3000 cocheras, museo interactivo, cines, 2 helipuertos y un hotel 5* de 130 habitaciones.
La implantación de esta parafernalia, denominada ‘complejo’, será ad-referendum de armonizaciones varias con el gobierno de la Ciudad de Bs.As. Armonizaciones que seguramente estarán relacionadas con el impacto ambiental y las normas de edificación en vigencia. Pero como en otros temas, la planificación y los estudios de impacto ambiental quizás no se realicen o en caso de hacerse, se ignoren.
El Gobierno de la Ciudad tendría que recordar que uno de sus objetivos declamados es revalorizar la zona sur.
En ocasiones, el objetivo de los mega negocios hace olvidar las reglas del arte de la arquitectura y el urbanismo a quienes deben velar por el bien común.
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Enero 25, 2011 | Por acrostico | Claves: Albergue Warnes, Corporación del Sur, Malas Prácticas Urbanas, Nueva Costa del Plata, Polo Petroquímico de Dock Sur, pua, Santa María de los Buenos Ayres, sca, TUC, Vial Costero | # Enlace permanente
Luego del éxito local e internacional de Puerto Madero y sin otras zonas en la Capital que puedan resultar de similar categoría, cotización y rentabilidad, audaces emprendedores han decidido llevar el ‘progreso’ que nos merecemos más allá del Riachuelo. Ni hablar de Lugano, Pompeya, Mataderos o Villa Soldati. No es negocio, quién querría vivir en dichos lugares. Lejos también quedaron los proyectos para el ex Albergue Warnes, la ex Ciudad Deportiva de Boca Juniors o urbanizar los terrenos del actual Aeroparque.
Desarrolladores urbanos, intendentes, concejales, empresas, arquitectos y otros profesionales de la construcción, a quienes les interesa el país, han posado sus ojos en la costa del Río de la Plata al sur de la CABA, en Avellaneda. Muchos creerán que este grupo de tareas dedicará esfuerzos ha mejorar las condiciones ambientales y urbanísticas de la zona, descontaminar la cuenca Matanza-Riachuelo, erradicar el Polo Petroquímico de Dock Sur y las industrias contaminantes, actualizar la infraestructura, construir escuelas y viviendas económicas para los sectores más humildes, recuperar la costa para solaz y esparcimiento de la población ribereña y vecinos en general más otras ilusiones románticas. Nada más alejado de la realidad.
Como en otras ciudades costeras, la especulación inmobiliaria aliada con políticos locales van copando las zonas donde antaño y sabiamente no estaba permitido construir. El pragmatismo y la codicia pueden más. Ahora el ‘Vial Costero’ en Vicente López, mañana ‘Nueva Costa del Plata’ en Avellaneda y Quilmes. Todo impulsado o tolerado por gobiernos que se jactan de ser progresistas y populares.
Sobre la costa y en una extensión de 5km se ha proyectado un conjunto poblacional para el segmento ABC1 que se articula con el impacto social y comercial que producirá en la zona el faraónico proyecto gubernamental de la Torre Única de Comunicaciones (TUC), parte de la Plataforma Nacional de Televisión Digital Terrestre.
Como en otros temas la planificación y los estudios de impacto ambiental no se realizan o en caso de hacerlo, se ignoran. Desconocen que continuar sobrecargando de población al AMBA es apostar al desastre ambiental a corto plazo. Esta área sigue siendo agredida por aventureros que ignoran por completo las advertencias dadas por los expertos. Habrá consecuencias a corto plazo por la constante sobrecarga de población sobre una infraestructura centenaria y sin planes para su actualización. También se desconoce el peligro latente por la cercanía al Polo Petroquímico de Dock Sur. Solo importa privatizar las costa.
Contaminación de la cuencia del Riachuelo y la costa, falta de electricidad, gas, agua potable y cloacas, alta densidad de población, necesidades insatisfechas de salud, educación, justicia y seguridad son temas que deberían ser considerados de antemano. No, dejarlo para que lo resuelvan las generaciones venideras. NO hechos consumados.
Es triste reconocer que pese a abominar por políticamente incorrectas las prácticas de los años 90 con Menem, Dromi, Cavallo y otros que han permitido la depredación del país, hoy nuestros políticos apelan a las mismas excusas y métodos. Interpretaciones caprichosas, excepciones a las normas o directamente cambios en los Códigos están a la orden del día para dar una pátina legal a estos proyectos. Tampoco las sociedades de profesionales de la arquitectura y el urbanismo han elevado sus críticas a los mismos.
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Enero 24, 2011 | Por acrostico | Claves: Mercado de Hacienda de Liniers, monorriel, TEBA, terminal de ómnibus, terminal de ómnibus Liniers, torre única de comunicaciones, TUC, VTV | # Enlace permanente
La terminal de omnibus de la ciudad autónoma de Buenos Aires (CABA) ubicada en Retiro comenzó a funcionar a partir de 1983 para centralizar el movimiento del transporte de larga distancia en un complejo que incluyó las pautas de diseño y los dispositivos tecnológicos más modernos de la época. Pese a lo desaconsejable de su ubicación, el complejo fué implantado en una trama urbana que respondía a una densidad de población y de parque automotor menor al actual. El programa original buscaba, entre otras mejoras, erradicar los distintos sitios que hasta entonces cada empresa ofrecía y que adolecían de las condiciones de seguridad, limpieza y atención al pasajero mínimas además de evitar las interferencias que estas actividades producían en distintos barrios de la ciudad.
Luego de los años transcurridos, el proyecto original sigue sin ser completado en algunos aspectos básicos. Entre ellos, una adecuada conexión vial que evite el ingreso y egreso por las calles de la ciudad, la saturación de vehículos y pasajeros en ocasión de fechas o épocas especiales, la falta de conexión directa con otros transportes como el subterráneo o el ferrocarril y otros. También sigue sin ser resuelta la traza y construcción de la autopista ribereña, la extensión de la autopista Illia, la reurbanización de la zona de Retiro, la erradicación o urbanización de la villa 31 y aledañas y otras que mejorarían su funcionamiento y seguridad. Pese a las intenciones originales, todavía hay empresas que mantienen terminales precarias en zonas como Plaza Miserere, Constitución y otras. También siguen existiendo estaciones intermedias en distintas zonas del conurbano para permitir que los pasajeros con origen o destino de zonas alejadas no se vean obligados a concurrir siempre a la zona de Retiro (Liniers, San Isidro…).
Hoy y en sintonía con pautas de urbanización y de movilidad sostenible más evolucionadas, el GCABA está implementando programas para reorganizar el transporte. Entre ellos: Ciclovías, calles peatonales, avenidas de doble mano, el Metrobus, la super manzana y otras. Sin embargo no se puede evitar que sigan existiendo eventos que saturan la actual terminal de Retiro y perturban al tránsito automotor y peatonal en su área de influencia.
Por lo expuesto quizás ha llegado la hora de considerar la construcción de una segunda terminal dentro del ejido de la CABA cuya ubicación permita paliar necesidades propias y de las poblaciones del AMBA alejadas de la actual. Esta Terminal 2 tendría que estar ubicada cerca de los cruces de las autopistas Ricchieri, Gral. Paz, del Oeste. Quizás en los barrios de Lugano, Mataderos (previa erradicación del Mercado de Hacienda) o Villa Soldati. Además de responder a los requerimientos actuales, esta nueva estación podría incluir también instalaciones para las terminales del transporte de corta y media distancia de la zona, VTV para los ómnibus y parque automotor, estacionamientos subterráneos, centro comercial, unidad sanitaria, Policía, Bomberos, zona parquizada y otros servicios.
Disponer de una segunda terminal permitiría distribuir mejor los servicios por origen/destino y absorber los picos estacionales.
Como parte de una adecuada conexión su ubicación tentativa, además de estar cercana a las autopistas y cruces al conurbano, tendría que incluir una estación de ferrocarril o monorriel de una red que enlace el Aeropuerto de Ezeiza, el Aeroparque, la terminal actual y el centro de la ciudad.
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Febrero 11, 2010 | Por acrostico | Claves: apsa, bomberos, CENCOSUD, cromañón, EASY, hipermercado, incendio, irsa, Puerta 12, rse, shopping | # Enlace permanente
El área metropolitana de Buenos Aires posee un conjunto de centros comerciales denominados de varias maneras, generalmente en lengua extranjera. Shoppings, Malls, Outlets y otros. El diseño y construcción de los mismos ha convocado oportunamente a inversores importantes, estudios de arquitectura e ingeniería destacados y empresas constructoras y de servicios de primer nivel. Su localización ha provocado en ciertos barrios un importante impacto ambiental y social dada la sobrecarga en el movimiento de transporte y vehículos, aumento de transeúntes, consumo de servicios y polución de todo tipo.
Barrios que hasta entonces quizás disfrutaban de una tranquilidad ahora perdida.
Estos centros además de comercios, poseen también zonas para locales gastronómicos o patios de comida, múltiples salas para la proyección de películas, hipermercados, grandes tiendas, juegos para niños y otras atracciones que aumentan la concurrencia masiva de público. Como parte de la estrategia para inducir a visitarlos cuentan con ambiente climatizado, servicios sanitarios impecables, ascensores y escaleras mecánicas, puestos de consulta y orientación, estacionamiento gratuito y cubierto, seguridad privada permanente, servicios contra incendio, salidas de emergencia, grupo electrógeno propio y otras facilidades.
Sin embargo, hay algunos problemas y falencias.
Pese a que el proyecto aprobado seguramente respondió a las reglas del arte y los códigos vigentes, pasada la inspección final, florecen puestos precarios por las circulaciones, balcones y bajo escaleras. Algunos son permanentes. Otros solo se arman durante algunos festejos de gran repercusión popular. Esta invasión de las circulaciones aumenta el peligro ante situaciones donde se requiere una evacuación rápida. Se deberían respetar las circulaciones diseñadas por los proyectistas.
Por otro lado y para inducir a circular o a concurrir a los establecimientos gastronómicos, no cuentan con suficientes zonas de descanso para los visitantes. El recorrido constante para observar las vidrieras, entrar, salir, subir, bajar, realizado bajo el bullicio generado por las personas, equipos de audio y televisión produce mucha fatiga. Por razones de edad, embarazo, alimentar a lactantes, enfermedad, discapacidad, percance o simplemente cansancio, es necesario que estos ámbitos ofrezcan más asientos para descansar y dentro de lo posible, con respaldo. También, expendedores de agua segura y personal adiestrado en 1ros. auxilios y vehículo para traslado de víctimas.
En muchos casos, estas deficiencias no parecen responder a errores involuntarios u olvidos sino, a una deliberada estrategia comercial.
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Julio 6, 2009 | Por acrostico | Claves: arnet, aysa, banda ancha, cablevisión, canalizaciones, edenor, edesur, infraestructura, metrogas, multicanal, red de agua potable, red de gas natural, red eléctrica, red telefónica, speedy, telecentro, telecom, telefónica | # Enlace permanente
Transcurren los años y los avances tecnológicos pero el tendido de la infraestructura en la ciudad de Buenos Aires sigue respondiendo a un esquema anticuado, rudimentario y costoso. La instalación de las redes de servicios no ha evolucionado lo suficiente pese a las posibilidades existentes. Los tendidos subterráneos que utilizan procedimientos mayoritariamente manuales para su instalación y mantenimiento abarcan a:
+ Servicios básicos como la electricidad (baja tensión), el gas natural, el agua y la telefonía analógica
+ Redes de fibra óptica para comunicaciones, trasmisión de datos, televisión digital y otras
+ Redes para el alumbrado público
+ Redes de seguridad urbana con cámaras de televisión
+ Redes de interconexión de los semáforos
+ Bocas de agua para Bomberos y Defensa Civil
En otros, como la televisión por cable (CATV), el tendido es aéreo usando postes de diversos materiales no siempre bien instalados y mantenidos. A diferencia de los servicios básicos, la CATV tiene varios prestadores que compiten en el espacio urbano para tender todo lo posible, en forma horizontal y vertical, enmarañando de cables y degradando el medio ambiente. A esto hay que agregar la red de desagües cloacales y pluvial.
Las veredas y calles de la ciudad están constantemente en proceso de rotura, cavado y reparación sin que haya una coordinación entre los diferentes prestadores. Esto no solo aumenta los costos sino que además incorpora suciedad y polución, disminuye el espacio libre para circular en veredas y calzadas, incrementa los riesgos de accidentes y aumenta las barreras arquitectónicas, especialmente para los discapacitados. Es necesario que la autoridad municipal modifique el sistema vigente para reducir costos y perjuicios.
Dado que todos los servicios a la brevedad deberán ser subterráneos es una excelente oportunidad para desarrollar un estándar para estos tendidos en la ciudad. El mismo debería incluir una solución constructiva mediante por ejemplo, elementos modulares premoldeados para el armado de una trinchera única por vereda que centralice todas las canalizaciones.
Los módulos tendrían que incorporar características de diseño que permitan alojar a todas en forma técnicamente satisfactoria, disponer de soportes o bandejas portacables, tener facilidades para su acople o empalme, soportar como cobertura al solado de la vereda con suficiente seguridad, poseer ventilación y drenaje ante pérdidas de fluídos, protección ante plagas y raíces de árboles, impedir filtraciones externas (estanqueidad) y resolver las diversas exigencias para el conexionado domiciliario y público.
A efectos de resolver los distintos requerimientos de implantación, se necesitarían módulos lineales (=), esquineros (L) o para cruces (+). Algunos necesitarían cajas con esclusas para cierre de cañerías, tapas de acceso para permitir cortes, inspecciones, ajustes, mediciones y otros. Además de las canalizaciones, se deben considerar módulos para contener transformadores y otros dispositivos. Este sistema simplificaría el cruce de calles y avenidas evitando los permanentes cortes del tránsito por las obras tradicionales. Quizás en el futuro, también podría facilitar el armado de una red de agua no potable para diversos usos y así reducir el consumo de agua potable, bien cada vez más preciado y escaso.
Luego de decidir y diseñar un sistema de esta naturaleza, para la autoridad municipal el principal problema sería la planificación de la puesta en marcha la cual debería ser progresiva y contínua. Una vez instalado, las tareas de mantenimiento del tendido serían más rápidas, sencillas y económicas.
Lo planteado brindaría también una solución para las canalizaciones internas en complejos constructivos como parques industriales, centros comerciales, aeropuertos, depósitos, para redes de media tensión y otros.
Sería imprescindible que en su diseño participen los profesionales específicos, las cámaras de los sectores involucrados y además, consultar las experiencias foráneas en esta materia.
Claves: canalizaciones infraestructura “banda ancha” “red eléctrica” “red de gas natural” “red de agua potable” “red telefónica” Edenor Edesur Metrogas Aysa Telecentro Multicanal Cablevisión Telecom Telefónica Arnet Speedy
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Junio 15, 2009 | Por acrostico | Claves: aeroisla, congonha, enrique piñeyro, espacios verdes, ils, lapa, lv wrz, oaci, radares, whisky romeo zulu | # Enlace permanente
Aunque suene rimbombante y ampuloso, el título de la nota no se aleja mucho de la realidad.
Hasta hace poco un puente de 2m de ancho permitía el cruce a peatones y bicicletas sobre la autopista Lugones y las vías del tren a la altura de la calle Pampa de nuestra Capital. Hoy, ya no está. El gran cartel que informa sobre su desaparición alude a una resolución del juzgado oral en lo penal Nro. 4 relacionada con el accidente del avión de LAPA años atrás. Considera que dicho puente afecta la ’seguridad aérea’. Seguramente habrán intervenido peritos que luego de un exhaustivo análisis determinaron dicha medida extrema.
Para ubicar la zona en cuestión, se debe considerar que paralelo a la costa del Río de la Plata se encuentra la pista principal del único aeropuerto inserto en el ejido de la ciudad (Aeroparque Jorge Newbery). A continuación de la pista y también en forma paralela existe un trazado ferroviario de dos vías. Luego le sigue una autopista de 5 carriles (Lugones). Del puente eliminado al eje de la ruta de aproximación a la cabecera Norte de la pista había unos 50m.
La eliminación es insólita e incomprensible por varias razones:
+ Dada la distancia a la pista y la altura del puente, no parecía existir amenaza de colisión durante las maniobras de despegue o aterrizaje.
+ La escasa iluminación propia no podría haber afectado la correcta visión de los pilotos. Seguramente afecta mucho más la autopista, siempre con alta densidad de tránsito.
+ Se ha ignorado la necesidad de cruce de peatones y ciclistas los cuales deben recorrer obligadamente 600m extras hacia el Norte para utilizar el puente peatonal sobre la estación ferroviaria. Sobre este, nada se ha determinado.
+ Sobre el citado eje para aterrizar o despegar se encuentran instalaciones con alturas mayores como ‘Parque Norte’, ‘Golden Center’, ‘Puerto Pibes’ y el restorán ‘Clo Clo’. Este último además, está cruzando la calle con la cabecera en cuestión.
+ Para que un avión impacte contra el puente hubiera debido desviarse de su trayectoria normal. Si esto ocurre, poco importa si está o no el puente. Podría chocar contra la planta potabilizadora de agua o los eucaliptos de casi 30m de alto … o también se podría desplomar sobre Parque Norte u otra edificación.
+ Nada se ha dicho sobre el viaducto que cruza desde la Av. Alcorta y Echeverría para conectar con la autopista Cantilo y el acceso a la Ciudad Universitaria y la Costanera R. Obligado.
El punto sobre ‘Parque Norte’ … es el más grave pues pese a los años transcurridos aún no se ha logrado la erradicación de estas construcciones. Hubo similar demora en eliminar la estación de servicio sobre la Av. Costanera cercana a la pista y aparentemente, aún existe la instalación de gas natural contra la que impactó el avión de LAPA.
Si de seguridad aérea se trata es menester recordar que ninguna autoridad competente ha logrado hasta ahora que se resuelvan los problemas con los radares, las interferencias en las comunicaciones entre la torre y los aviones, la falta de instrumental para aterrizaje a ciegas (ILS) y otros. Tampoco se han opuesto a la construcción de un edificio para cocheras de 6 pisos dentro del predio del aeropuerto y adyacente a la pista.
Además de eliminar el puente peatonal, quizás habría que eliminar también Parque Norte y sus anexos, ‘Tierra Santa’, planta potabilizadora San Martín, puentes sobre la estación y vial, Facultades de Cs. Exactas y Arquitectura, estadio de River Plate, árboles y otros obstáculos en 200m a la redonda de la pista y su eje de aproximación.
Por otro lado, el juzgado y sus peritos podrían haber determinado la ‘erradicación del aeropuerto’ pues originalmente fué construido sobre los terrenos del Parque de la Raza e inaugurado en 1947 para aviones de poco porte. Sucesivas administraciones fueron adicionando funciones, construcciones y servicios restando superficie al parque original. El incremento de la actividad aérea también implicó polución sonora y de aire más afectación de fauna y flora.
La CABA necesita incrementar los espacios verdes a la brevedad y sería una buena idea recuperar estas hectáreas.
El Aeroparque podría ser trasladado a Morón, Campo de Mayo u otra locación donde pasajeros y profesionales obtendrían mejoras de todo tipo.
Ignorar a los profesionales idóneos, actuar por conveniencias, demagogia o improvisar, evitar planificar y tener continuidad, incumplir planes y normativas, ser negligentes y otros atributos similares pueden explicar el atraso que tenemos en este y otros temas urbanos.
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Junio 8, 2009 | Por acrostico | Claves: calentador solar, cambio climático, células fotovoltaicas, energía solar, energías renovables, gei, paneles fotovoltaicos, uso racional de la energía | # Enlace permanente
El Cambio climático, la contaminación, los costos de los combustibles fósiles y la necesidad de ahorrar recursos impulsarán más temprano que tarde el uso en gran escala de las energías renovables.
Por su conformación geográfica el país recibe energía solar abundante sin embargo aún no se la aprovecha masivamente para considerarla como alternativa confiable dentro de la matriz de recursos energéticos. Las causas esgrimidas refieren a los costos de los equipos, falta de experiencia y personal especializado. Pero, es posible su aprovechamiento sin grandes inversiones.
Solo se necesita romper la inercia cultural que impide aplicar nuevas tecnologías a viejas necesidades. El progreso brinda constantemente nuevos dispositivos, disminuye los costos de fabricación y amplía el espectro de aplicaciones para lograr su uso masivo. Ej: Células fotovoltaicas de película fina.
Existen varias formas de captación de la energía solar siendo las más difundidas: el panel fotovoltaico y las placas colectoras. La primera convierte la luz en energía eléctrica. La segunda permite el calentamiento de liquidos al pasar por placas bañadas por la luz solar. Hay variaciones y combinaciones de las mismas pero, todas finalmente tienen como objetivo captar la energía de la luz para almacenarla y usarla como sustituto o complemento de otras fuentes.
Los métodos de construcción tradicionales que se utilizan en el país aún no consideran dispositivos para explotar adecuadamente este recurso para el calentamiento de agua. Es más, su incorporación en la edificación multifamiliar sería dificultosa por la baja capacidad de adaptación de las instalaciones sanitarias actuales. Suponiendo el calentamiento en la azotea mediante calentadores solares, faltarían tanques de almacenamiento o cisternas con aislación, cañerías o montantes específicos para distribuir el agua calentada y otros requerimientos. Estamos atrasados en este y otros temas relacionados con el aprovechamiento de las energías renovables en la construcción.
Pese a lo expuesto es posible ahorrar sin inversiones importantes.
Es sabido que un material oscuro acumula más calor que uno claro o espejado. También, que a menor temperatura del agua más energía se necesita para calentarla hasta un punto determinado. Ergo, si la temperatura del agua que ingresa para calentar es más alta, habrá que aplicar menos energía (gas o electricidad) para alcanzar la deseada, para hervir o higienizarse.
Si los tanques de reserva que se utilizan en las azoteas para almacenar agua corriente son de color oscuro y reciben luz solar convenientemente, el agua distribuida a las unidades tendrá mayor temperatura y se podrá ahorrar parte de la energía necesaria para su calentamiento. Esto, pese a las pérdidas por falta de aislación térmica del circuito. Para obtener agua fría en verano, solo habría que cubrir (sombra) los tanques.
Por otro lado, sería necesaria una normativa para incorporar la obligación de utilizar calentadores solares de agua en la edificación y su correspondiente instalación sanitaria. Varias ciudades de Brasil ya la aplican, entre ellas Sao Pablo.
Enlaces:
ASADES Asociación Argentina de Energías Renovables y Ambiente
CADEA Centro Arg. de Energías Alternativas
EPSEA El Paso Solar Energy Association
Textos Científicos
ARQUISOLAR
FIASA
ATINACHILE
Claves: “paneles fotovoltaicos” “células fotovoltaicas” “energía solar” “calentador solar” “energías renovables” “Cambio climático” “uso racional de la energía” GEI
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Mayo 18, 2009 | Por acrostico | Claves: apsa, calidad de vida, caputo, corrupción, espacios verdes, irsa, le corbusier, metabolismo, pua, sca, socma | # Enlace permanente
Los legisladores del PRO aprobaron días atrás la rezonificación de tres lotes ubicados en la intersección de las avenidas Córdoba y Leandro Alem. Los mismos se encontraban ocupados con concesiones ya vencidas para estacionamiento de vehículos y una estación de servicio. De esta manera el GCABA podrá enajenarlos y el monto recaudado aplicarlo a obras imprescindibles en el área de Educación. La motivación informada hace referencia a la falta de fondos para encararlas.
Llamativamente la solución a todos los problemas urbanos siempre parece ser la forzada habilitación de negocios inmobiliarios privados que, casualmente siempre aparecen prestos y disponibles. Estos funcionarios y sus asociados solo ven en toda la Ciudad ‘nichos’ de oportunidades inmobiliarias esperando por sus maniobras audaces y coordinadas.
Con excusas variadas, según el auditorio y la ocasión, deciden permisos o excepciones a lo establecido sin considerar la necesaria armonización con planes, códigos y las reglas del arte que exigen considerar a la ciudad como un todo.
No reparan en el impacto ambiental y sobre la infraestructura que significará la construcción de estas nuevas torres de hasta 50 pisos. Miles de personas con requerimientos de energía eléctrica, agua, gas natural, cloacas, transporte, alimentos y servicios de todo tipo en una zona de alta densidad con altos índices de polución.
Quizás esta decisión arrastre a otras como: La necesaria extensión de la línea E de subterráneo hasta la terminal de omnibus, la remodelación total de la zona de Retiro y otras.
Ayer nomás, querían permitir más torres en el barrio de Caballito, insistían en reciclar los hospitales Moyano y Borda, soñaban con un Centro Cívico, permitían una autopista Ribereña soterrada y peligrosa para no devaluar la cotización del m2 de Pto. Madero, aceptaban el soterramiento del ex FF.CC. Sarmiento pues así también recibirían muchos m2 para emprendimientos, podrían autorizar la megaobra de GEBA en los Bosques de Palermo sobre terrenos pertenecientes al Pque. 3 de febrero (Palermo), Ícono del Bicentenario, complejo Santa María de Bs.As. y otras fantasías de hormigón.
Parecen haber olvidado la cloaca a cielo abierto del Riachuelo, la Ciudad de la Música, Polo Educativo de Saavedra, Parque Sarmiento, el traslado del Mercado de Mataderos, Polo Tecnológico de Barracas, Polo Farmacéutico, la recuperación de los terrenos de la ex cárcel de Caseros y la ex AU3, la terminación de la costanera Norte, erradicar los casinos y Bingos y otras.
También parecen olvidar que se necesita urgentemente incrementar la superficie dedicada a espacios verdes y edificios para guardacoches en todos los barrios de alta densidad.
Siguen sobrecargando el corredor ribereño de la Ciudad y olvidan que, “el Sur también existe” y espera su desarrollo.
Podrían recaudar más sancionando las miles de infracciones de tránsito y otras que suceden a diario.
La SCA (Sociedad Central de Arquitectos) no parece preocuparse por estos desaguisados. Pareciera que el Urbanismo está lejos de sus intereses más preciados, ha quedado como una ‘bella arte’ del pasado, algo romántico, naïve. ¿Qué diría Le Corbusier sobre estos parches? Tampoco se conocen defensas de otros organismos profesionales.
Las urgencias proselitistas tampoco ayudan a que reflexionen, funcionarios y privados, sobre el daño que le siguen infligiendo al tejido urbano y a la calidad de vida de los habitantes de la CABA.
Vienen por más.
Claves: SOCMA CAPUTO IRSA APSA PUA SCA “espacios verdes” “calidad de vida” corrupción “Le Corbusier” metabolismo
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Mayo 13, 2009 | Por acrostico | Claves: afip, anses, art, cia, consorcistas, defensa del consumidor, dgfoc, inadi, iram, ley 13512, locatarios, ph, propiedad horizontal, reglamento de copropiedad y administración, reglamento interno, suterh | # Enlace permanente
Los propietarios de unidades regidas por la ley de la Propiedad Horizontal (13512) son en general ‘personas físicas’ que comparten un espacio común y tienen derechos y obligaciones específicas establecidas por un Reglamento.
La ‘persona jurídica’ que conforman se denomina Consorcio y delegan tareas administrativas en una persona, física o jurídica. El Administrador del Consorcio tiene el mandato de representar al Consorcio y cobra un honorario mensual por el mismo.
Como pequeño grupo humano forzado a compartir ciertos bienes y actividades, las interrelaciones entre los consorcistas y el administrador tienen más aspectos indefinidos que específicos. Además de las fricciones propias que surgen de la relación interpersonal y el agrupamiento de algunos en contra de otros, se producen incumplimientos de las normativas por los consorcistas o el propio Administrador.
Por un lado los Consorcistas deben cumplir lo especificado en el Reglamento de Copropiedad y Administración (RCyA) y el Reglamento interno que pueda existir (específico según las características de cada consorcio).
Dicho cumplimiento no alcanza para asegurar una convivencia adecuada.
Por otro lado, la GCABA exige que el Administrador esté anotado en un Registro Púb. de Adm. de Consorcios (RPA), tenga su identificación tributaria (CUIT) y otros aspectos menores. Sin embargo, falta definir el alcance de los atributos y obligaciones, el organismo de control de los mismos y las sanciones por los desvíos o incumplimientos.
Las normas IRAM existentes sobre esta actividad aparentemente solo son orientativas y de cumplimiento voluntario (no vinculantes). Ver normas IRAM: 65004, 65005, 65006, 65010 y 65012.
Ante ciertas faltas un copropietario puede presentarse ante Defensa del Consumidor con su reclamo y exigir su cumplimiento pero esto no asegura que tenga sanciones. Tampoco que ante las reiteraciones se pueda rescindir su mandato sin mediar asamblea. Más aún, pese a que un Consorcio eche a su Administrador, esto no afecta su relación con los demás edificios administrados.
Tampoco se sabe bajo qué circunstancias pueden ser eliminados del RPA para evitar que los malos profesionales continúen perjudicando a otros Consorcios.
Algunos problemas:
Normativos
+ No poseer CUIT, Nro. de RPA o Domicilio legal.
+ No presentar el certificado de RPA al inicio de su gestión en el Consorcio (ver Ley.941).
+ No cumplir ni exigir el cumplimiento del RCyA.
+ No llevar registro en los Libros indicados por el RCyA.
+ Permitir el incumplimiento del Reglamento interno (si existe).
+ Llamar a Asamblea con menor anticipación en días a la indicada reglamentariamente o no avisar fehacientemente a todos los propietarios.
+ En el Libro de Actas, no registrar directamente, volcar parcialmente o tergiversar lo establecido o discutido en cada Asamblea.
+ No cumplir con resoluciones de Asambleas.
+ Permitir Consejos de Administración irregulares en número, duración o actuación.
+ Permitir la existencia de errores o faltas en la documentación y/o planimetría del edificio.
+ No confeccionar la liquidación de expensas comunes de acuerdo a lo establecido.
+ Permitir actividades, usos ilegales o antirreglamentarios en partes comunes y/o exclusivas.
+ No cumplir con ordenanzas municipales como: Uso del agua, horarios para la basura, pago de impuestos, mantenimientos obligatorios de ascensores, limpieza de tanques y otros.
+ Contratar servicios o instaladores sin verificar que posean la correcta habilitación municipal o que realicen sus tareas cumpliendo con las normativas.
+ Autorizar o tolerar obras antirreglamentarias.
+ No mantener la documentación actualizada.
+ No cumplir con lo establecido por las normativas para el personal auxiliar o portería. Ej: Horarios, indumentaria, Jubilación, Obras Social, Seguros, Licencias y descansos, …
+ No suministrar el CUIL del o los Encargados para verificar el depósito de aportes. También la identificación ante la ART.
+ No organizar las tareas del portero o encargado ni controlar su cumplimiento eficaz. Tampoco informarlas al Consorcio.
+ Permitir que el encargado durante su horario de trabajo realice actividades con o para 3ros. ajenos a las mismas o con menores que puedan correr riesgos.
+ Tolerar usos antirreglamentarios que incrementen el riesgo de incendio NO cubiertos por el Seguro obligatorio. (Ej: almacenamiento de pirotecnia, combustibles o materiales potencialmente explosivos).
+ No emitir el certificado de ‘libre deuda’ de expensas comunes al propietario que lo solicite según lo dispone el art.6 de la Ley 18734/49.
Relación con el Consorcio
+ No avisar fehacientemente a todos los propietarios y con la anticipación establecida en el RCyA la realización de Asambleas.
+ No distribuir copias de las Actas de las Asambleas a todos los copropietarios.
+ No poner un Libro de quejas a disposición.
+ No representar ni defender al Consorcio ante la parte vendedora/constructora por irregularidades o ‘vicios ocultos’ pendientes.
+ No realizar visitas programadas o especiales para verificar cumplimientos, visitar unidades que lo requieran y otras.
+ No exhibir los comprobantes de los gastos detallados en la liquidación de expensas.
+ Declarar que se aceptan reclamos o impugnaciones a cada liquidación de expensas pero en la práctica NO aceptar su recepción dentro del lapso admitido.
+ No suministrar copia de contratos (alquiler de portería, servicios de limpieza, abonos de mantenimiento y otros).
+ No tomar las previsiones adecuadas para evitar fallas en la infraestructura del edificio (bombas, ascensores, cámara séptica, instal. c/incendio, tanques de bombeo y reserva…).
+ No atender en tiempo y forma a los copropietarios ni solucionar sus quejas o daños fehacientemente presentados. Tampoco recibir sus notas de reclamo.
+ No informar a todo los propietarios las novedades relacionadas con gastos especiales, obras, servicios no programados y otros.
+ Alentar o practicar tratos discriminatorios con o entre los propietarios según razones no profesionales. Ej: no atender a los que reclaman, locatarios y otros.
+ No incorporar a los locatarios en las Asambleas extraordinarias que, aunque no puedan votar, deberían expresar sus opiniones y reclamos. Así, se los discrimina.
+ Demorar o no resolver fallas o daños presentes en partes comunes.
+ No impulsar cambios para incrementar el ahorro de recursos y gastos (electricidad, agua, insumos y repuestos).
+ No tener oficina de atención al público, horarios razonables, teléfono, casilla de correo o directamente, no atender a los copropietarios.
+ No suministrar teléfonos de emergencia (propio y de los servicios de mantenimiento)
+ No avisar en tiempo y forma las ausencias o licencias del encargado u otras novedades que hagan a la seguridad y manejo de los copropietarios.
+ No realizar, mantener e informar el Directorio de copropietarios para mejorar la comunicación y seguridad de todos.
+ No ofrecer una atención alternativa o de emergencia para atender al Consorcio durante su licencia.
Gestión económica, financiera y de obras
+ No presentar la liquidación de expensas comunes en tiempo y forma.
+ No ofrecer una cuenta bancaria para poder realizar el pago de las expensas mediante transferencia electrónica.
+ No utilizar una ‘factura oficial’ para cobrar sus honorarios al Consorcio.
+ No entregar el recibo legal correspondiente por el pago de las expensas comunes.
+ No presentar más de un presupuesto para cada obra (a partir de un monto dado).
+ Cobrar un honorario excesivo según la experiencia real en la profesión, el servicio ofrecido y la cantidad de unidades del edificio a administrar.
+ Evitar que haya un monto límite para obras a partir del cual sea obligatoria una Asamblea para aprobar cada presupuesto.
+ Cobrar montos extras disfrazados como gastos bancarios, comisiones, representaciones y otros.
+ Excederse en la contratación de obras o realizar gastos innecesarios frecuentemente.
+ No invertir adecuadamente el Fondo de reserva para evitar su desvalorización.
+ No tomar las medidas necesarias para disminuir los gastos comunes.
+ No usar para cobrar punitorios por falta de pago de las expensas el porcentual indicado en el RCyA.
Los problemas expuestos son algunos de los que afectan directa o indirectamente a los copropietarios en los miles de Consorcios del país. Además de no recibir el servicio asegurado por el Administrador, ciertos incumplimientos ponen en riesgo la seguridad, la integridad de un bien o servicio o incrementan innecesariamente el monto de las expensas comunes.
Lo establecido por la normativa vigente muchas veces no se cumple ni se sanciona. Por otro lado, falta incluir en la misma obligaciones elementales y de sentido común. Hoy, ante los abusos e incumplimientos, existe un vacío legal que impide una eficaz defensa de los derechos de los copropietarios. Es insuficiente considerarlos como consumidores y mediación mediante, rogar por la solución de sus reclamos. Es necesario implementar una nueva normativa que asegure los Derechos y Obligaciones de ambas partes, los organismos de control y los tribunales donde presentar las demandas.
Los Consorcios se podrían considerar ’sociedades de hecho’ u otra figura jurídica y entonces establecer contratos de locación de servicios con un proveedor idóneo y registrado para la gestión de la misma (Administrador). Al existir una relación contractual, ambas partes podrían exigir cumplimientos con un mejor basamento legal.
Notas relacionadas:
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Defensa del Consorcista
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Claves: DGFOC IRAM ART ANSES AFIP CiA “Ley 13512″ “propiedad horizontal” PH “reglamento de copropiedad y administración” “reglamento interno” “defensa del consumidor” locatarios SUTERH INADI discriminacion consorcistas
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Contacto>> acrosticox@yahoo.com.ar
Abril 20, 2009 | Por acrostico | Claves: apsa, au3, cárcel de caseros, cemic, cohecho, comunas, demagogia, dot baires shopping, irsa, monumento a la corrupción, parque saavedra, parque sarmiento, polo educativo saavedra, riachuelo, roggio, yacyretá | # Enlace permanente
El país en general y Buenos Aires en particular requieren un plan de obras permanente para mantener, reemplazar o desarrollar aquellas que resuelvan las múltiples necesidades actuales y futuras. Es razonable pensar que las mismas se planifican considerando la disponibilidad de fondos y un establecimiento de prioridades. Con todas las variantes y combinaciones posibles.
Pero en ocasiones, en estas ecuaciones complejas para determinar la viabilidad de un proyecto se introducen factores alejados de las reglas del arte. Por conveniencias políticas o comerciales, cohechos y otras causas, muchas obras se inician pero no logran ser finalizadas en tiempo y forma pues exceden las posibilidades reales (técnicas, económicas, financieras o políticas). También durante su ejecución puede surgir falta o redireccionamiento de fondos, cambios en la administración, falta de crédito, huelgas, cese de la necesidad por demora excesiva y otras.
Parece sencillo decretar o legislar para lograr la aprobación de proyectos faraónicos los que al tiempo de iniciados con sonrisas, apretones de manos y cámaras, se van demorando y en algunos casos, se detienen por completo. Las comisiones, quizás se paguen completas y sin demoras . Además de no brindar la prestación prevista, al quedar abandonadas pueden ser usurpadas, desaparecen materiales y equipos y se deteriora lo realizado incrementando las pérdidas de todo tipo. Estas pérdidas pueden ser cuantificadas pero las responsabilidades se diluyen en los laberintos de la burocracia.
Extensiones y construcción de nuevas líneas de subterráneo, ensanches o nuevas autopistas, tuneles viales bajo nivel, Polo Educativo de Saavedra (PES), Centro Cívico, Teatro Colón, urbanización de la ex AU3, Riachuelo, manejo integral de los desechos, mobiliario urbano y señalética, red inteligente de semáforos, Mercado de Pulgas, Cárcel de Caseros son algunos de los ejemplos más notables. La extensión de 1,6km de la línea B (2 estaciones) comenzó en may/2005 y luego de varias postergaciones ahora aseguran terminarla en 2011.
Continúa siendo un misterio la razón por la cual estos ambiciosos y extensos proyectos no pueden ser divididos en módulos para que puedan avanzar paso a paso. Cada módulo podría ser: Una estación de subterráneo, tramo de autopista, escuela o colegio del PES u otro según corresponda. Cada módulo terminado se podría entregar al servicio comenzando a rendir beneficios. También el ritmo de avance se podría adaptar mejor a las condiciones cambiantes de nuestra realidad.
Tampoco se comprende que no haya un plan general que coordine las mismas. Ejemplo: la extensión de la línea B finaliza en la estación Villa Urquiza del ferrocarril. Sin embargo un kilómetro más adelante se encuentran el Parque Saavedra, barrio Parque, el Parque Sarmiento, el PES (una vez terminado), el centro médico CEMIC, el shopping DOT Baires y la autopista Gral. Paz.
Miles de personas necesitan los servicios de un subterráneo que no llegará.
Hoy tenemos muchas obras archivadas, suspendidas, comenzadas o detenidas. Las pérdidas, que nunca se detienen, solo las padecen los ciudadanos.
Empezar parece fácil, lo difícil es terminar.
Claves: Yacyretá “monumento a la corrupción” Roggio “Polo Educativo Saavedra” “Parque Saavedra” “Parque Sarmiento” AU3 Riachuelo CEMIC cohecho demagogia Comunas “Dot Baires Shopping” IRSA APSA “Cárcel de Caseros”
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